Как перевести нежилое помещение в жилое – подробное руководство
Перевод нежилого помещения в жилое – задача, с которой сталкиваются владельцы недвижимости, стремящиеся расширить возможности использования своего имущества. Такая процедура востребована по многим причинам. В жилом помещении можно оформить регистрацию, что важно для доступа к медицинским и образовательным услугам. Кроме того, содержание жилой недвижимости обходится дешевле. Снижаются налоги, коммунальные тарифы и другие расходы.
Переведя помещение в жилой фонд, собственник сможет использовать его для личного проживания, сдачи в аренду или продажи на более выгодных условиях, ведь на жилье распространяются программы субсидий и льготной ипотеки. Но, процесс перевода требует внимательного подхода.
В статье мы подробно разберем, как перевести нежилое помещение в жилое, какие шаги предстоит сделать и какие трудности могут возникнуть.
Что считается жилым помещением по закону
Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, жилыми признаются помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. Такие объекты должны соответствовать установленным законом критериям, обеспечивающим комфорт и безопасность жильцов. К числу жилых помещений относятся квартиры, комнаты и дома, которые находятся в зданиях, включенных в жилищный фонд.
Основные требования к таким помещениям включают наличие инженерных коммуникаций, соблюдение санитарных норм и обеспечение функциональности систем жизнеобеспечения. В частности, должны быть исправными электросети, водоснабжение, отопление, канализация и вентиляция. В газифицированных районах необходимо наличие систем газоснабжения. Обязательным также является наличие окон для естественного освещения, чтобы в помещении поступал дневной свет. Конструкции здания должны быть безопасными, не представляя угрозы для жизни и здоровья жильцов и окружающих.
Перевод помещения в жилую категорию невозможен, если оно не соответствует перечисленным требованиям и исправить недостатки не представляется возможным. Например, подвальные или цокольные помещения без окон, не обеспечивающие должного уровня вентиляции и инсоляции, не могут быть признаны жилыми.
Способы перевода отдельно расположенного нежилого помещения
Отдельно стоящее нежилое помещение, например, гараж, склад, хозпостройка или павильон, можно перевести в жилой фонд при условии, что объект отвечает установленным законодательством требованиям. В первую очередь важно, чтобы здание имело фундамент, устойчивые стены, кровлю и инженерные системы. Площадь и планировка тоже должны соответствовать параметрам, необходимым для обеспечения безопасного и комфортного проживания.
Первый этап – проверка соответствия объекта требованиям Жилищного кодекса. Необходимо убедиться, что помещение располагается на территории жилой зоны, имеет исправные инженерные коммуникации, а его конструктивные элементы обеспечивают безопасность. Если помещение не отвечает требованиям, потребуется его переоборудовать, например, добавить окна, провести водоснабжение, канализацию или отопление.
Для подачи заявления собственник должен подготовить правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности, такие как договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или акт приема-передачи. Также требуется разработанный проект перепланировки, если здание нуждается в реконструкции. Проект составляют лицензированные специалисты, обладающие аккредитацией СРО. Дополнительно может потребоваться технический паспорт, данные об оценке соответствия санитарным и пожарным нормам.
Для ускорения процедуры рекомендуется приложить заключения профильных организаций, например, заключение БТИ, комитета по архитектуре или центра эпидемиологии. Данные документы подтверждают, что помещение соответствует нормам и может быть использовано для проживания. Если дополнительные бумаги не подготовлены, муниципальные органы запросят их самостоятельно, но это увеличит срок рассмотрения.
Документы подаются в местный орган самоуправления или МФЦ. Важно заранее уточнить региональный регламент и проконсультироваться по поводу нюансов процедуры.
Процесс перевода нежилого помещения в жилом многоквартирном доме
В таких домах нежилые помещения бывают двух типов: встроенные коммерческие зоны и общедомовое имущество. Встроенные коммерческие помещения обычно располагаются на первых этажах или в цокольных уровнях. Они имеют отдельные входы, предназначены для бизнеса и формально не связаны с общим имуществом дома. Общедомовое имущество включает:
- коридоры;
- лестничные площадки;
- технические помещения;
- подвалы и чердаки, находящиеся в долевой собственности жильцов.
Перевод встроенного коммерческого помещения в жилое не требует согласия других собственников, если реконструкция не затрагивает общее имущество дома. Например, помещение с отдельным входом и окнами, соответствующее всем нормам, можно преобразовать в жилое без вмешательства в фасад или внутренние конструкции здания. В случае же изменения общедомовой инфраструктуры необходимо организовать общее собрание жильцов. Решение принимается единогласно, поскольку каждый владелец квартиры имеет равное право голоса при изменении статуса общих зон.
Перепланировка нежилого помещения должна учитывать требования безопасности всего дома. Основное внимание уделяется пожарным и санитарным нормам, сохранению несущих конструкций. Например, в случае создания нового входа или окна в стене, необходимо проверить, не нарушают ли работы целостность фасада и вентиляционных шахт. Кроме того, при переводе технических этажей или мансард в жилые необходимо предусмотреть доступ к помещению с помощью лифта или лестничного марша.
Процедура подачи документов и сроки рассмотрения
Документы на перевод нежилого помещения в жилое принимаются через МФЦ или непосредственно в органах местного самоуправления. Конкретное учреждение зависит от региона, и его название можно уточнить на сайте местной администрации. При обращении через МФЦ заявление и документы перенаправляются в уполномоченный орган, что может занять дополнительное время.
Собственник обязан предоставить полный пакет документов. Основной перечень включает заявление, оформленное в установленной форме или свободной, если формат не утвержден, правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности, и проект перепланировки, если переоборудование требуется для приведения помещения в соответствие с нормами. Дополнительно могут понадобиться технический паспорт объекта и поэтажный план здания. Для случаев, где затрагивается общее имущество, прикладывается протокол общего собрания с согласием собственников. Если пакет документов будет неполным, заявление может быть отклонено.
Сроки рассмотрения документов зависят от региона и действующих нормативных актов. Обычно процедура занимает от 30 до 45 рабочих дней с момента передачи документов в уполномоченную инстанцию. Например, в Москве этот срок составляет не более 48 рабочих дней, а в других регионах России возможны дополнительные временные ограничения. После вынесения решения заявитель получает уведомление в течение трех рабочих дней.
Отказ в переводе помещения может быть обусловлен ошибками в документации, несоответствием объекта установленным требованиям или недостаточной полнотой предоставленных данных. Если отказ связан с нарушениями, которые можно устранить, потребуется внести исправления, доработать документы и подать заявление заново. При несогласии с отказом собственник имеет право на судебное обжалование. Законодательство отводит три месяца с момента получения уведомления на подачу иска.
Регистрация помещения в новом статусе
После получения разрешения на перевод нежилого помещения в жилое следует приступить к переустройству объекта. Перепланировка должна выполняться строго в соответствии с утвержденным проектом. Несоблюдение проектных решений или отклонения от норм безопасности приведут к отказу в регистрации изменений. По завершении работ необходимо обеспечить доступ для инспекции специалисту, который проверит соответствие выполненных изменений утвержденной документации.
Следующий этап – обращение к кадастровому инженеру. Этот специалист должен осмотреть объект и подготовить новый технический план, отражающий измененные характеристики помещения. Кадастровый план создается в электронном виде, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью инженера и содержит все данные о перепланировке, новых коммуникациях и функциональном назначении. Готовый технический план передается в орган, ранее выдавший разрешение на перевод. Сотрудники этой структуры направляют документы в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. Регистрация нового статуса помещения в ЕГРН занимает до 15 рабочих дней с момента получения документов Росреестром. Заявителя уведомляют о внесении изменений в течение пяти рабочих дней после завершения регистрации.
Ваши комментарии