Как согласовать перепланировку квартиры в Москве в 2025 году самостоятельно – пошаговая инструкция

В ДАННОЙ СТАТЬЕ РАССКАЗЫВАЕМ ПОДРОБНО, КАК В МОСКВЕ СОГЛАСОВАТЬ И УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ В 2025 ГОДУ САМОСТОЯТЕЛЬНО С УЧЕТОМ НОВОВВЕДЕНИЙ. СПИСОК ДОКУМЕНТОВ, СТОИМОСТЬ И СРОКИ. ОБЪЯСНЯЕМ ПРИЧИНЫ ОТКАЗА, А ТАКЖЕ СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ. МЫ, ТАКЖЕ, МОЖЕМ ВАМ ПОМОЧЬ УЗАКОНИТЬ ВАШУ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ С 1-ГО РАЗА.

Содержание материала

— Что считается перепланировкой, а что нет.
— Какие перепланировки запрещены.
— Какие работы требуют обязательного согласования.
— Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки квартиры в 2025 году.
— Какие документы нужны для самостоятельного согласования.
— Что делать, если перепланировка уже была ранее выполнена без разрешения.
— Причины отказа в узаконивании перепланировки.
— Самостоятельное оформление или услуги специализированной компании – что выбрать.
— Что делать, если вашу перепланировку не согласовали.
— Стоимость согласования и сроки в 2025 году.
— Где заказать услуги согласования перепланировки квартиры в Москве и сэкономить время, нервы.

Перепланировка квартиры дает возможность сделать жилье более удобным и функциональным. Но, такие изменения предполагают обязательное согласование. В противном случае собственник рискует получить штраф и проблемы при продаже жилья. Он даже может столкнуться с требованием вернуть жилью первоначальный вид.

Что считается перепланировкой, а что нет?

Согласно новым нормам к перепланировке относится перенос перегородок, объединение комнат, расширение санузла или обустройство новых проемов. С 1 апреля 2024 года даже демонтаж встроенных шкафов требует внесения поправок в ЕГРН.

При этом, важно отличать перепланировку от переустройства и реконструкции. Так как в этом случае порядок немного иной. Переустройством являются:

— замена труб;
— перенос радиаторов;
— монтаж душевой кабины вместо ванны;
— перенос раковины;
— установка дополнительного сантехнического оборудования в квартире (гигиенический душ, раковины);
— перенос /замена электрической или газовой плиты;
— переход с газовой плиты на электрическую или наоборот.

Такой тип изменений относится к переустройству и требует согласования, но оформляется по упрощенной процедуре – согласованием эскиза. В отличие от него, перепланировка включает сложные изменения (перенос стен, изменение конфигурации помещений), для согласования которых уже необходима проектная документация. Еще более масштабные изменения относятся к реконструкции. Она предполагает пристройку, изменение площади, этажности, регулируется нормами градостроительства и требует получения разрешения.

Особенности перепланировок в новостройках и старом жилом фонде имеют особое значение. В них первичную инвентаризацию часто приходится проводить самостоятельно, так как застройщик не всегда оформляет технический паспорт. В старом фонде необходимо учитывать физический износ конструкций и запреты на демонтаж несущих стен.

Какие перепланировки запрещены?

С начала нового года ужесточился контроль за изменениями в квартирах. Ограничения направлены на обеспечение безопасности, сохранение конструктивной целостности зданий и защиту интересов соседей. Нарушение грозит штрафами, судебными исками и обязательством вернуть помещение в исходное состояние. Под запретом:

1. Снос несущих стен и конструкций. Данные элементы поддерживают прочность здания, и их демонтаж без согласования создает угрозу обрушения. Даже частичный снос или устройство проемов без технического заключения теперь запрещены.

2. Перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей. Это нарушает санитарные нормы. Размещение кухни, ванной, туалета и любого другого помещения, где будет предусмотрен монтаж прибора, потребляющего воду, над спальней или гостиной нижерасположенной квартиры создает риск затоплений и антисанитарии. В 2025 году это ограничение закреплено в СП 54.13330.2022.

3. Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой. По-прежнему остается недопустимым. При наличии газовой плиты требуется изоляция кухни для предотвращения распространения газа в случае утечки. Объединение разрешено только при использовании электрической плиты.

4. Демонтаж вентиляционных каналов, технических коробов и стояков отопления. Запрещен, является нарушением общедомовых систем. Вмешательство в конструкцию вентиляции ухудшает воздухообмен и приводит к скоплению угарного газа. Перенос стояков отопления нарушает гидравлический баланс системы и ухудшает отопление соседних квартир.

Важно помнить, что соблюдение новых норм предотвращает риски, сохраняет безопасность и избавляет от юридических проблем.

Какие работы требуют обязательного согласования?

Согласование перепланировки квартиры необходимо при любых изменениях, затрагивающих конструктивные элементы, инженерные системы или общедомовое имущество. В 2025 году перечень работ расширен. Рассмотрим его подробнее:

1. Объединение санузла или расширение ванной. Увеличение «мокрой зоны» за счет коридора или кладовки требует согласования, так как затрагивает гидроизоляцию и инженерные коммуникации.

2. Перенос кухни или санузла. Любое изменение местоположения кухни или туалета должно быть узаконено. Перенос кухни на место жилой комнаты запрещен, если в квартире используется газовая плита. Однако если квартира не газифицирована, перенос кухни возможен. В таком случае ее можно разместить в коридоре или в жилой комнате, но только при соблюдении определенных условий. Квартира должна находиться на первом этаже либо под ней должно быть нежилое помещение.

3. Создание проемов в несущих стенах. Устройство дверных или арочных проемов в несущих конструкциях требует разработки проекта и получения технического заключения. Без одобрения компетентных органов данные работы создают риск для безопасности всего дома.

4. Демонтаж встроенных шкафов и кладовок. С 2025 снос встроенных ниш требует регистрации изменений в техническом плане. Это связано с тем, что данные элементы отображены в поэтажных планах БТИ и являются частью согласованной конфигурации помещения. Создание новых помещений, таких как гардеробные изменяет план квартиры и требует внесения изменений в ЕГРН.

Пошаговая инструкция по согласованию квартиры самостоятельно

Для законного оформления необходимо пройти семь этапов — от подготовки документов до внесения изменений в Росреестр. Каждый шаг имеет строго установленный порядок и требует предоставления определенных бумаг. Несоблюдение последовательности или ошибки в проекте приведут к отказу в согласовании и необходимости переделывать работы за свой счет. Следуя четкому алгоритму, вы оформите переорганизацию правильно и избавитесь от юридических рисков. Рассмотрим все этапы подробнее.

Шаг 1 – получение технического паспорта БТИ

Процесс начинается с получения техпаспорта на жилье. Его заказывают в БТИ. Паспорт содержит сведения о планировке, площади помещений и расположении коммуникаций. Если документ старше пяти лет, то требуется обновить данные. Для этого подается заявка в БТИ и приглашается техник для осуществления обмеров. Результатом станет новый поэтажный план с экспликацией. Он понадобится для подготовки проекта.

Шаг 2 – заказ проекта перепланировки и технического заключения

Проект выполняют лицензированные организации — члены СРО. В нем отображаются текущая планировка, планируемые изменения и их влияние на конструкции, инженерные системы. Если затрагиваются несущие стены, требуется техническое заключение о безопасности работ. Его готовят либо авторы плана дома (например, АО МНИИТЭП для панельных зданий). В случае если несущие конструкции затрагиваются в кирпичном доме, либо автор проекта дома неизвестен, то техническое заключение готовит ГБУ «Экспертный центр», либо экспертные организации с допуском СРО. Он должен соответствовать строительным нормам и СанПиН.

Шаг 3 – подача заявления в жилищную инспекцию

Для подачи заявления собирают следующий комплект:

— заявление;
— техпаспорт БТИ;
— проект и техническое заключение.
— правоустанавливающие документы;
— нотариально заверенное согласие всех собственников.

Шаг 4 – получение разрешения на ремонт

Жилищная инспекция рассматривает заявление в течение 20-45 рабочих дней. Возможны запросы дополнительных документов или экспертиз. Если проектная документация соответствует нормам, выдается разрешение. В Москве срок его действия составляет 18 месяцев. Если заявителю отказывают, он имеет право обжаловать решение или исправить ошибки в проекте и подать повторно.

Шаг 5 – проведение ремонтных работ

Ремонт выполняют в точном соответствии с концепцией. Если затрагиваются скрытые конструкции (например, гидроизоляция, усиление проемов в несущих стенах), необходимо оформить специальные акты. Их подписывает подрядчик с допуском СРО. Если по проекту планируется перенос или замена газового оборудования, проводят дополнительную проверку – например, согласование с Мосгазом.

Шаг 6 – приемка работ комиссией и получение акта о завершенных работах

После окончания ремонта подают заявление в жилищную инспекцию для проверки выполненных работ. Комиссия осматривает квартиру, сверяя фактические изменения с проектом. Если все соответствует одобренному плану и строительным нормам, инспекция оформляет акт о завершенной модернизации. Он подтверждает законность изменений и является основанием для внесения обновлений в техническую документацию.

Шаг 7 – обновление данных в БТИ и Росреестре

Для регистрации изменений вызывают техника БТИ для повторного обмера помещений. По результатам получают обновленный техпаспорт. Затем их вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого подают заявление в Росреестр через МФЦ или портал «Госуслуги», прилагая новый техплан. После регистрации владелец получает выписку из ЕГРН с новыми характеристиками квартиры.

Прохождение данных этапов гарантирует юридическую чистоту процесса, упрощает сделки с недвижимостью и предотвращает штрафы за несанкционированные изменения.

Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку квартиры

Перед началом необходимо подготовить несколько документов, которые обеспечат законность и безопасность всех изменений. Каждый из них занимает важное место в процессе согласования и выполнения работ.

Технический паспорт БТИ является основой для всех дальнейших действий. Он отражает изначальное расположение перегородок, дверей, окон, площадь и назначение помещений. Данный документ необходим как для старых, так и для новых зданий. Для новостроек его нужно будет оформить самостоятельно.

Проект является ключевой частью согласования. Он должен быть составлен специалистами с допуском СРО и отражать все изменения, которые планируется внести. Он включает чертежи, схему, описание работ, которые будут выполняться. Важно, чтобы концепция соответствовала строительным нормам и была одобрена авторитетными экспертами.

Если в процессе затрагиваются несущие элементы или изменяется конструктивная целостность здания, потребуется техническое заключение от компетентных организаций, таких как ГБУ «Экспертный центр» или АО МНИИТЭП. Оно подтвердит, что работы не приведут к повреждениям или деформации здания.

Для подтверждения прав на квартиру необходимо предоставить выписку из ЕГРН или копию свидетельства о собственности. Без этих бумаг согласование невозможно. Если квартира находится в общей собственности, согласие всех владельцев является обязательным. Кроме того, могут потребоваться дополнительные документы в особых случаях. Если переорганизация затрагивает газовую плиту или ее расположение, необходимо получить справку из Мосгаза. Она подтверждает, что поправки не повлекут угрозу безопасности и соответствуют нормативным требованиям. Если работы затрагивают общедомовое имущество, например, перенос газопровода или изменений в системе отопления, потребуется протокол собрания собственников многоквартирного дома.

Что делать, если перепланировка уже была ранее выполнена без разрешения?

Если изменения уже выполнены, а разрешение не получено, то это не проблема. Есть возможность все узаконить постфактум. Однако, этот процесс потребует внимания к деталям и соблюдения всех обязательных процедур.

Первым шагом будет заказ технического заключения о безопасности выполненных работ. Оно подтвердит, что модернизация пространства не представляет угрозы для здания и соответствует строительным нормам. Заключение обязаны предоставить эксперты, которые проведут осмотр и оценят состояние конструктивных изменений. Без этого документа нельзя будет подать заявку на согласование.

После получения технического заключения необходимо собрать другие требуемые бумаги и подать их в жилищную инспекцию. В состав пакета бумаг входит:

— техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
— документы БТИ до перепланировки в черных линиях;
— документы БТИ после перепланировки в красных линиях (с фактической планировкой);
— выписка ЕГРН;
— справка от АО Мосгаз (если в процессе ремонта производились работ связанные с газом).

Все документы должны быть оформлены правильно. После подачи заявления инспекция рассмотрит заявку. Если не будет выявлено серьезных нарушений – выдается акт о завершенном переустройстве и перепланировке на ранее выполненные работы.

Когда в процессе возникают сложности, и госорганы не одобряют изменения, есть возможность попытаться обратиться в суд. Через эту инстанцию узаконивание возможно. Но, важно понимать, что процесс будет затратным и достаточно сложным. Он требует найма адвокатов и независимых экспертов, которые подтвердят безопасность и правомерность корректировок. Судебный процесс может затянуться, но иногда он является единственным выходом, если все другие способы не дали результата.

В некоторых случаях модернизацию узаконить невозможно. Это касается тех изменений, которые противоречат основным строительным нормам или правилам пожарной безопасности. Если перераспределение пространства нарушает данные требования, возвращение квартиры в ее первоначальное состояние будет обязательным. Например, перенос мокрых зон на уровни, где это запрещено, или корректировки, влияющие на систему вентиляции, требуют возврата к первоначальному состоянию, так как они могут привести к серьезным проблемам с безопасностью.

Причины отказа в согласовании перепланировки

Зачастую отказ может быть связан с несколькими основными причинами, которые следует учитывать на этапе подготовки и подачи документации. Наиболее часто встречающимся является нарушение строительных норм и правил безопасности. К примеру, перепланировка угрожает прочности несущих конструкций. Если проект включает в себя изменения, которые могут ослабить конструкцию здания или повлиять на условия жизни жильцов, инспекция отклонит заявку.

Еще одной распространенной причиной является наличие ошибок в проекте. Он должен быть правильно составлен, иметь точные чертежи всех корректировок и соответствовать действующим нормативам. Если план содержит неточности – это приведет к отказу в согласовании. Важно, чтобы документация была оформлена в строгом соответствии имеющимся требованиям, иначе инспекция ее не примет.

Перепланировка может быть отклонена, если она противоречит ранее согласованным проектам соседей. В случае, если в их квартирах уже были проведены изменения, а ваше предложение не учитывает этих условий, возникнет конфликт. Например, если вы хотите объединить кухню с жилой комнатой, но в квартирах рядом уже одобрены работы, препятствующие этому, ваша заявка будет отклонена.

Кроме того, отказ можно получить из-за отсутствия полного пакета документов. Каждый этап требует подачи определенного перечня бумаг. Если хотя бы один документ будет отсутствовать или иметь ошибки в оформлении – инспекция не примет заявку.

Если перепланировка была отклонена, не стоит сразу отчаиваться. Ошибки можно исправить. Первый шаг – это внести коррективы. Например, если он не соответствует строительным нормам, его можно пересмотреть и адаптировать в под требования. После внесения поправок план нужно подать снова для согласования. Важно, чтобы проектировщик или архитектурная компания, работающая с вами, имела опыт работы с подобными документами и могла гарантировать исправление всех недочётов.

Если отказ был вынесен по другим причинам и все попытки исправить ситуацию не увенчались успехом, есть возможность обжаловать решение через суд. Это достаточно сложный процесс, но в некоторых случаях именно такое разбирательство может помочь добиться положительного решения. Однако важно понимать, что суд будет рассматривать только юридические аспекты отказа, и, если перепланировка нарушает строительные нормы, вероятность успеха минимальна.

Самостоятельное согласование или услуги специализированной компании – что выбрать в Москве в 2025 году?

При выборе между самостоятельным согласованием и обращением к специалистам нужно учитывать ряд определенных факторов. От них зависят как результаты, так и временные затраты.

Если вы решили заняться процессом самостоятельно, то это позволит сэкономить на услугах посредников, что является значительным плюсом для тех, кто не боится разобраться во всем лично. В данном случае вы полностью контролируете каждый этап: от подготовки документации до подачи заявлений в инстанции. Это дает возможность избежать зависимости от сторонних организаций, но при этом увеличивает риск ошибок в документах. Кроме того, самостоятельная работа с инстанциями требует большого количества времени, так как вам нужно будет лично посещать различные органы, собирать документы и исправлять возможные недочеты, если они возникнут. Ошибки в проекте или документации задержат процесс и приведут к дополнительным расходам.

Обращение к специализированной компании имеет свои очевидные преимущества. Во-первых, опытные эксперты имеют юридическую поддержку на каждом этапе согласования. Это минимизирует вероятность ошибок и отказов. Работая с профессионалами, вы получаете готовый пакет документов, соответствующий всем нормативам, гарантии, что процесс будет выполнен без нарушений. Сроки оформления значительно сокращаются, так как у экспертов есть опыт взаимодействия с органами власти и они знают все тонкости процедуры. В случае возникновения отказа или даже судебных споров, специалисты компании помогут разобраться с ситуацией и представить интересы клиента в суде. Главным преимуществом является сопровождение на всех этапах, от составления документации до получения финального акта.

Что делать, если вашу перепланировку не согласовали

Если не удалось добиться согласования, важно сразу понять причины отказа и разработать стратегию для решения проблемы. Первым шагом будет анализ причин. Часто заявки отклоняются из-за ошибок в проектной документации, нарушении строительных норм или несоответствия изменений установленным стандартам. Важно разобраться в том, что именно привело к отказу, чтобы потом устранить недостатки.

Для начала нужно получить техническое заключение, если перепланировка затронула несущие конструкции. Такое заключение подтвердит безопасность изменений. Также потребуется корректировка проекта. Если причиной отказа стали ошибки в документации, это может потребовать переделки отдельных частей плана, чтобы он соответствовал действующим стандартам.

Ключевую роль в случае отказа может сыграть юридическая поддержка. Особенно если он связан с правовыми аспектами. Например, если отказ не обоснован, или есть подозрения, что процедура согласования была нарушена, можно обратиться к юристам для подачи апелляции или иска в суд. Судебная практика показывает, что в случае неправомерного отказа можно добиться положительного решения в пользу собственника. Если перепланировка затронула общедомовое имущество или ее невозможно согласовать по причине угрозы безопасности здания, то вернуть все в исходное состояние будет обязательным. В таком случае вы будете обязаны вернуть квартиру в первоначальный вид, что может повлечь дополнительные расходы. Чтобы избежать повторных отказов, важно, подготовить план с учетом всех нормативных требований, а документы – без ошибок.

Стоимость согласования и сроки в 2025 году

Стоимость самостоятельного согласования в 2025 году предполагает несколько основных и дополнительных расходов. Все зависит от сложности работ и региона. Рассмотрим их подробнее:

1. Прямые расходы. Получение технического паспорта БТИ обойдется в среднем в 3 000 рублей. Если новостройка и это первичная инвентаризация, то стоимость услуги БТИ составит около 18 000 руб. Он подтверждает текущие параметры квартиры и необходим для начала согласования. Разработка проекта перепланировки стоит от 25 000 рублей. Цена зависит от сложности работ, объема изменений, от необходимого уровня проектирования. Получение технического заключения при затрагивании несущих конструкций обойдется от 15 000 рублей. Госпошлина за регистрацию изменений в Росреестре составляет 1 000 рублей.

2. Дополнительные расходы. Оплата нотариальных услуг для заверения согласия всех собственников – от 2 000 рублей. Услуги кадастрового инженера, если нужно провести межевание или обновить данные о площади квартиры – от 5 000 рублей.

Подготовка занимает от 1 до 2 недель, в зависимости от доступности специалистов. Рассмотрение заявления в Мосжилинспекции или аналогичном органе может занять до 45 рабочих дней. В этот срок входит проверка всех бумаг и принятие решения о разрешении. Обновление данных в БТИ и Росреестре занимает 2-4 недели, чтобы внести поправки в официальные документы.

Как заказать услуги по согласованию перепланировки в компании «Реплан»

С компанией «Реплан» согласование перепланировки под ключ станет простым и выгодным процессом. Забудьте о лишних беспокойствах и риске отказов – мы возьмем все на себя. Наши эксперты обеспечат быстрое согласование, ускорят получение разрешений и сэкономят ваше время. С нами вы получите не только качественные документы, но и уверенность в том, что ваш проект будет завершен в кратчайшие сроки, без лишних затрат и сложностей.