Как узаконить перепланировку в коммерческом помещении — пошаговая инструкция

Содержание статьи

— Что считается перепланировкой.
— Ключевые риски при самовольной перепланировке.
— Нужно ли согласовывать перепланировку в отдельно стоящем нежилом здании.
— Когда обязательна разработка проектной документации.
— Порядок согласования перепланировки.
— Как узаконить уже выполненную (самовольную) перепланировку.
— Необходимые документы и пошаговый список действий.
— Учет перепланировки в БТИ и подготовка технического плана.
— Регистрация изменений в ЕГРН и последствия несоблюдения.

Перепланировка является распространенной практикой среди предпринимателей, стремящихся адаптировать пространство под конкретные задачи бизнеса. Но, любые изменения должны соответствовать требованиям законодательства. Несогласованные работы могут повлечь юридические риски, штрафы и невозможность распоряжения объектом.

Что считается перепланировкой

Под перепланировкой подразумевается любое изменение конфигурации помещения, отраженное на техническом плане. К таким относится снос, возведение перегородок, перенос проемов, изменение расположения «мокрых зон», объединение комнат, обустройство дополнительных входов и иные строительные работы, влекущие за собой смену назначения или способа использования объекта. Даже простая замена стенки из гипсокартона может считаться перепланировкой, если она изменила планировку, зафиксированную в БТИ.

Коммерческие помещения, в отличие от жилых, имеют более широкий спектр допустимых перепланировок. Например, допускается установка дополнительных входных групп, объединение нескольких блоков в один офис или магазин, перенос санузлов на более удобную для бизнеса часть объекта. Однако эти свободы не отменяют общих требований. Если затрагиваются несущие конструкции, фасады здания или санитарные зоны, потребуется обязательное согласование и проект от лицензированной организации.

Ключевые риски при самовольной перепланировке

На первый взгляд самовольная перепланировка может показаться безобидной – никто не мешает вести бизнес, пространство выглядит удобным, арендаторы довольны. Но на практике несогласованные изменения превращаются в мину замедленного действия. Они ограничивают владельца в правах, могут повлечь значительные финансовые потери и даже привести к судебным тяжбам.

Главный риск – невозможность совершения юридически значимых сделок. Если планировка не соответствует данным ЕГРН, продажа, сдача в аренду или передача в залог становятся проблематичными. Покупатель может отказаться от сделки после проверки технической документации, банк – не одобрить кредит под залог такого объекта, а арендатор – отказаться от аренды, опасаясь последствий для своего бизнеса. Кроме того, Росреестр вправе приостановить регистрацию прав до устранения несоответствий.

Немаловажны и скрытые риски. Если помещение с перепланировкой сдано в аренду, а изменения не узаконены, налоговая может переквалифицировать часть доходов или отказать в вычетах. При наступлении страхового случая (пожар, затопление) страховая компания откажет в выплате, сославшись на несогласованные строительные изменения, особенно если они повлияли на инженерные коммуникации или несущие конструкции.

Нужно ли согласовывать перепланировку в отдельно стоящем нежилом здании

Отдельно стоящее нежилое здание, например, офис, торговый павильон, производственный или складской корпус, имеет особый статус в вопросах перепланировки. В отличие от встроенных помещений в многоквартирных жилых домах, такие объекты не подчиняются требованиям жилищного законодательства и не требуют согласования с Мосжилинспекцией. Это существенно упрощает процедуру, но не отменяет необходимости соблюдать строительные и технические нормы.

Основное требование для узаконивания перепланировки в отдельно стоящем здании – фиксация изменений в технической документации и регистрация актуальных данных в ЕГРН. Для этого потребуется технический план от кадастрового инженера, актуальные поэтажные планы и экспликации из БТИ. Если затронуты несущие конструкции, обязательна разработка технического заключения от лицензированной организации, имеющей допуск СРО.

Что касается допустимых действий без согласования, то в рамках действующего законодательства собственник может, например, сносить или возводить внутренние перегородки, менять назначение отдельных помещений (офис в шоурум, склад в торговую точку). Главное условие – чтобы это не противоречило правилам пожарной безопасности, санитарным требованиям и не затрагивало конструктив здания. А вот самовольное вмешательство в несущие стены, проемы, вентиляционные шахты, кровлю, любые фасадные работы потребуют обязательной экспертизы и фиксации в проекте.

Когда обязательна разработка проектной документации

Проект перепланировки является официальным документом, отражающим архитектурные, конструктивные и инженерные изменения, которые планируется внести в помещение. Его задача – обосновать безопасность и допустимость перепланировки с точки зрения строительных норм, эксплуатационных характеристик здания. В ряде случаев без проекта нельзя ни начать работы, ни тем более узаконить уже выполненные.

Проектная документация обязательна, если затрагиваются несущие стены, межэтажные перекрытия, входные группы и фасады, кухни, санузлы, зоны с водоотведением. Например, если вы хотите сделать новый проем в капитальной стене, перенести туалет на другое место или вынести кондиционеры и наружные блоки на фасад – без проекта не обойтись. Такие изменения влияют на безопасность всего здания, особенно если помещение расположено в жилом доме или в ТЦ с общей инженерией. Проект может включать:

• архитектурную часть (поэтажные планы до и после);
• конструктивную часть (подтверждение несущей способности элементов);
• раздел по инженерным системам (вентиляция, водоснабжение, электрика);
• расчет допустимых нагрузок и обоснование соответствия требованиям СНиП и СП.

Документ разрабатывается только организациями, имеющими допуск СРО (саморегулируемой организации в области проектирования). Самостоятельно, «по чертежу от дизайнера» или силами подрядчика без лицензии – запрещено. Проект должен быть подписан, прошит и заверен организацией, прошедшей аттестацию. В ряде случаев требуется экспертиза. Особенно если здание имеет статус объекта культурного наследия или стоит в зоне с особыми градостроительными условиями.

Порядок согласования перепланировки

Если коммерческое помещение расположено внутри многоквартирного жилого дома, любое изменение его конфигурации подчиняется особому порядку согласования. В таких случаях контроль осуществляет не только собственник и подрядчик, но и органы исполнительной власти через систему жилищного надзора. Основным регулятором является Мосжилинспекция, а ключевым инструментом подачи документов – электронный портал mos.ru.

Первый шаг – подготовка проекта перепланировки, если работы затрагивают несущие конструкции, фасад, мокрые зоны или инженерные коммуникации. Одновременно оформляется техническое заключение, которое разрабатывает организация с допуском СРО, а в отдельных случаях ГБУ «Экспертный центр». Кроме того, если в проекте предусмотрено устройство или перенос входных групп, оконных либо дверных блоков, обязательно наличие протокола общего собрания собственников (ОСС). Проектная документация в обязательном порядке проходит экспертизу в Центре государственной экспертизы (ЦГиЭ). К комплекту документов прилагаются поэтажные планы и экспликации из БТИ, выписка из ЕГРН, согласие собственников (при необходимости), копия технического паспорта и правоустанавливающие документы.

После завершения строительных работ подается заявление на получение акта о завершенной перепланировке. К нему прикладывается технический план, подготовленный кадастровым инженером. Именно он в дальнейшем направляется в Росреестр. Мосжилинспекция в течение 10 рабочих дней проводит выездную проверку помещения, сверяя фактическую планировку с проектной. Если отклонений нет, выдается акт о завершенной перепланировке, а технический план направляется МЖИ в Росреестр самостоятельно. Росреестр в течение 7 рабочих дней вносит изменения в сведения ЕГРН.

Одновременно с ожиданием регистрации изменений в ЕГРН, можно подать заявку в БТИ на фиксацию новой планировки в техническом паспорте. Кроме того, если при проведении работ были отклонения от утвержденного проекта (например, изменено размещение перегородок, сантехники, дверных проемов), к заявлению в МЖИ дополнительно прикладывается эскиз с фактическими изменениями.

Как узаконить уже выполненную (самовольную) перепланировку

Если перепланировка уже выполнена, а разрешения на нее не оформлялись заранее – это считается самовольным вмешательством в конструкцию. Однако, несмотря на риски, ситуацию можно исправить. Закон дает возможность легализовать уже проведенные работы «задним числом». Главное соблюдать установленную процедуру и не затягивать с ее началом.

Первый шаг – техническое обследование помещения. Его проводит специализированная организация, имеющая допуск СРО. В ходе выезда инженер фиксирует все внесенные изменения, сравнивая их с актуальными поэтажными планами БТИ. На основании обследования составляется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки.

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или фасад, требуется дополнительная экспертиза технического заключения в ЦГиЭ (Центре государственной экспертизы). А в случае расположения помещения в Москве – заключение ГБУ «Экспертный центр». При этом, если внесенные изменения касаются фасадов (устройство или перенос входных групп, оконных или дверных блоков), необходимо приложить протокол общего собрания собственников (ОСС) с решением о согласовании соответствующих изменений.

Параллельно заказываются поэтажные планы и экспликации БТИ, как в текущем виде (после ремонта), так и в прежнем состоянии, до внесенных изменений. Данные документы с отметками «до» и «после» служат важнейшим доказательством факта и характера перепланировки при последующей легализации.

После получения документов Росреестр в течение 7 рабочих дней вносит соответствующие изменения в сведения ЕГРН. Пока эти изменения проходят регистрацию, собственник может обратиться в БТИ для фиксации новой планировки уже «в черных линиях», то есть как соответствующей официальному правовому статусу объекта.

В противном случае можно столкнуться с предписанием о демонтаже новых конструкций, административным штрафом в размере до 45 000 рублей для юридических лиц и от 5 000 до 10 000 рублей для должностных лиц, включая генерального директора. В отдельных случаях возможна подача судебного иска со стороны управляющей компании или собственников дома с требованием привести помещение в первоначальное состояние.

Необходимые документы и пошаговый список действий

К оформлению перепланировки нужно относиться очень внимательно. В процессе важна каждая деталь. Чтобы пройти процедуру без осложнений, необходимо заранее подготовить весь пакет документов и четко понимать алгоритм согласования. Нарушение порядка или отсутствие даже одного элемента приведет к приостановке процесса либо к отказу в регистрации изменений.

В первую очередь потребуется проект перепланировки, если в процессе затрагиваются несущие конструкции, инженерные сети, фасад или санитарные зоны. Его разрабатывает организация с действующим допуском СРО. Вместе с проектом оформляется техническое заключение, подтверждающее безопасность изменений. В случае уже выполненной перепланировки проект заменяется заключением по фактическому состоянию, которое составляется на основе технического обследования помещения.

Если проект затрагивает фасад здания (устройство/перенос входных групп, оконных или дверных блоков), потребуется протокол общего собрания собственников (ОСС), подтверждающий согласие жильцов на соответствующие изменения. Вся проектная документация должна пройти экспертизу в Центре государственной экспертизы (ЦГиЭ) – заключение ЦГиЭ является обязательным документом для подачи на согласование.

Обязательными являются актуальные планы и экспликации из БТИ, отражающие конфигурацию объекта до и после ремонта, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, доверенность, если документы подает представитель собственника. В ряде случаев, например при вмешательстве в общее имущество МКД, необходимо письменное согласие собственников дома. Все эти материалы подаются через электронный портал mos.ru.

Далее процесс разделяется на несколько этапов. Сначала происходит подача заявки на согласование проекта или постфактум-узаконивание. После получения положительного решения собственник может приступить к строительным работам. По их завершении вызывается комиссия, которая составляет акт о завершенной перепланировке. Он становится основанием для следующего шага – подготовки технического плана, который изготавливает лицензированный кадастровый инженер.

Учет перепланировки в БТИ и подготовка технического плана

После согласования перепланировки и получения акта о ее завершении следующим этапом становится фиксация изменений в технической документации. Именно здесь в процесс вступает БТИ, которое выполняет обмеры и отражает новую конфигурацию в официальных документах. Обращение в данную инстанцию необходимо, чтобы обновить поэтажные планы, экспликации и сформировать актуальные сведения об объекте недвижимости.

Специалисты организации выезжают на объект, фиксируют изменения, произошедшие в результате перепланировки, и вносят их в технический паспорт помещения. Именно по данным БТИ рассчитываются новые параметры, например, изменившаяся площадь, конфигурация комнат, количество входов и другие характеристики. При необходимости проводится уточнение площади, включая добавленные или исключенные помещения (кладовые, санузлы, технические ниши).

Регистрация изменений в ЕГРН и последствия несоблюдения

Завершающим этапом оформления становится регистрация изменений в ЕГРН. Именно этот шаг фиксирует новую планировку на правовом уровне, делая их официально признанными всеми государственными и коммерческими структурами. Без обновленных данных в ЕГРН любое использование помещения может оказаться под вопросом, от сделки купли-продажи до оформления ипотеки или аренды.

Для подачи документов в Росреестр потребуется подготовленный технический план в формате XML, составленный кадастровым инженером, акт о завершенной перепланировке, заявление от собственника, платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины – 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц. Подать документы можно через МФЦ либо в электронном виде с помощью портала Росреестра, используя усиленную электронную подпись. Срок регистрации составляет до 7 рабочих дней.

После регистрации в обновленной выписке из ЕГРН отражаются новые параметры объекта (площадь, назначение, количество помещений, описание границ). Эти данные становятся основой для всех последующих операций с недвижимостью, включая налогообложение и оценку стоимости.

Если же перепланировка не зарегистрирована и помещение по факту не соответствует сведениям ЕГРН, собственник рискует столкнуться с рядом проблем. Регистрационные действия могут быть приостановлены или признаны недействительными. Банк откажет в выдаче кредита под залог, а арендатор потребует устранения нарушений. Кроме того, в случае обнаружения самовольной перепланировки государственными органами возможен штраф и предписание о приведении помещения в исходное состояние.