Покупка квартиры с самовольной перепланировкой – что делать новому владельцу

Содержание материала

— Что считается самовольной и незаконной перепланировкой.
— Как проверить квартиру перед покупкой.
— Почему это проблема.
— Можно ли узаконить уже выполненную перепланировку.
— Пошаговая инструкция по узакониванию.
— Альтернативный путь – согласование через суд.
— Что делать, если требуется вернуть все в исходное состояние.
— Особенности ипотечной квартиры с перепланировкой.
— Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
— Стоимость и сроки узаконивания.

Покупка квартиры является важным шагом, требующим тщательной проверки всех юридических и технических нюансов. Один из самых распространенных «подводных камней» на рынке вторичной недвижимости – самовольная перепланировка. На первый взгляд, она может показаться удобным бонусом: расширенная кухня, гардеробная или объединённая ванная. Однако за такими изменениями нередко скрываются серьезные правовые и финансовые риски для нового собственника.

Что считается самовольной и незаконной перепланировкой?

Перепланировкой считается изменение конфигурации квартиры, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно 25 Жилищного кодекса РФ, любые работы, которые вносят изменения в техпаспорт помещения, считаются перепланировкой. Однако здесь важно различать два термина: самовольная и незаконная перепланировка.

Самовольной называют перепланировку, выполненную без разрешения жилищной инспекции или БТИ. Такие работы могут соответствовать нормам, но их не оформили документально. Чаще всего это демонтаж или перенос перегородок, объединение санузлов, устройство гардеробных, перенос дверных проемов. Такие изменения еще можно узаконить, при условии, что они не нарушают строительные и санитарные нормы.

Незаконная перепланировка гораздо серьезнее. Это работы, проведенные с нарушением нормативных актов, например, установка батарей на балконе, снос несущих стен, перенос кухни в жилую комнату или увеличение «мокрой зоны» над жилыми помещениями соседей. Подобные переделки нарушают СП 54.13330.2016 и постановление Правительства Москвы № 508-ПП и, как правило, не подлежат согласованию без восстановительного ремонта.

Как проверить квартиру перед покупкой

Перед покупкой квартиры важно изучить документы о праве собственности и тщательно проверить планировку. Главный шаг – сверка технического паспорта БТИ с фактическим состоянием помещения. Любые несоответствия между планом и реальностью могут говорить о самовольной перепланировке, которую впоследствии придется узаконивать за свой счет.

Получить техпаспорт можно через МФЦ, а в Москве на портале mos.ru. Для более точной оценки рекомендуется запросить архивный план БТИ. В нем отображена конфигурация квартиры до любых изменений. Данный документ особенно важен, если продавец уверяет, что перепланировка законна, но не может предоставить подтверждающие документы.

Обратите внимание на визуальные признаки переделок (нестыковки полов и потолков, «свежие» гипсокартонные перегородки, отсутствие вентиляционных коробов, нестандартное расположение санузла или кухни). Особое внимание стоит уделить «мокрым зонам». Если они перенесены, это тревожный сигнал.

Почему это проблема

На первый взгляд может показаться, что самовольная перепланировка – головная боль прежнего владельца. Но по закону вся ответственность ложится на текущего собственника, даже если именно он не проводил никаких работ. Это четко регламентировано статьями Жилищного кодекса РФ и КоАП.

Согласно ст. 7.21 КоАП РФ, за несогласованную перепланировку предусмотрен штраф. Для физических лиц – от 2 000 до 2 500 рублей, для юридических – от 40 000 до 50 000. Но, штраф – это только начало. Власти могут выдать предписание вернуть квартиру в исходное состояние, а если требования будут проигнорированы – обратиться в суд.

Судебная практика показывает, что при грубых нарушениях (например, снос несущих стен или перенос кухни в жилую комнату) суд может обязать привести жилье в первоначальный вид или даже выставить квартиру на публичные торги. Средства от продажи поступят бывшему собственнику за вычетом всех расходов на восстановление, включая строительные работы и судебные издержки. Для покупателя это может обернуться десятками тысяч рублей незапланированных затрат и нервами в придачу.

Можно ли узаконить уже выполненную перепланировку

Если квартира уже куплена, а перепланировка оказалась неузаконенной, не все потеряно. В ряде случаев ее можно оформить задним числом. Главное условие – соблюдение строительных, санитарных и противопожарных норм. Это, например, перенос ненесущих перегородок, объединение санузла, устройство ниш или гардеробной.

Сложнее обстоит дело с так называемыми грубыми нарушениями. Узаконить изменения будет невозможно, если затронуты несущие стены, перенесена кухня в жилое помещение, смещены «мокрые зоны» над спальнями соседей или на балконе установлены радиаторы. Такие переделки считаются опасными и требуют возвращения квартиры в исходное состояние.

Сама процедура узаконивания занимает в среднем от 3 до 6 месяцев. Нужно заказать техническое заключение о безопасности, разработать проект, собрать пакет документов, согласовать его с различными инстанциями и пройти приёмку. В некоторых случаях дело может дойти до суда, особенно если квартира расположена в доме с охранным статусом. Чем раньше начать процедуру, тем выше шансы избежать штрафов и ограничений при последующих действиях с квартирой.

Пошаговая инструкция по узакониванию

Если перепланировка в вашей квартире уже выполнена, но не была согласована, есть возможность узаконить её постфактум. Главное действовать грамотно и последовательно. Вот подробная пошаговая инструкция.

Шаг первый – получение архивного плана квартиры в БТИ. Он показывает первоначальную конфигурацию помещения до начала любых работ. Важно заказывать его без выезда техника, иначе специалист зафиксирует изменения, и квартира попадет в реестр как объект с нарушениями. Полученный план станет основой для всех дальнейших действий.

Шаг второй – заказ технического заключения. Это документ, который подтверждает, что проведенные работы не нарушили несущие конструкции и не создают угрозу для жильцов. Его вправе оформить только лицензированная проектная организация, состоящая в СРО. Если затронуты несущие стены или дом имеет деревянные перекрытия, заключение должен выдать автор проекта здания или уполномоченный экспертный центр.

Третий шаг – подготовка проекта перепланировки. В комплект документов также входят правоустанавливающие бумаги на квартиру, согласие всех собственников и справки из управляющей компании, Мосгаза (если менялось газовое оборудование) и, при необходимости, Департамента культурного наследия.

Четвёртый шаг – подача полного пакета документов в Мосжилинспекцию. В Москве это можно сделать через портал mos.ru, в других регионах – через местные органы или МФЦ. Рассмотрение заявления занимает до 45 рабочих дней. Если всё в порядке, вы получите предписание о приемке работ.

Альтернативный путь – согласование через суд

Если Мосжилинспекция или БТИ отказывают в согласовании перепланировки, а вернуть квартиру в прежний вид невозможно или нецелесообразно, остается альтернативный вариант – оформление через суд. Этот путь особенно актуален, если квартира находится в доме с охранным статусом, работы уже выполнены без нарушений, но органы не выдают разрешение по формальным причинам.

Главное, что нужно доказать в суде, – безопасность произведённых изменений. Для этого потребуется техническое заключение от лицензированной организации и, желательно, независимая экспертиза. Судья будет оценивать, не затронуты ли несущие конструкции, соблюдены ли нормы СНиП, отсутствует ли угроза для соседей.

Срок рассмотрения дела – от одного до трех месяцев. Госпошлина составляет 2 000 рублей, но могут понадобиться дополнительные расходы на юриста или представителя. Если суд принимает решение в пользу собственника, вы получаете право внести изменения в технический паспорт и ЕГРН на основании судебного решения.

Что делать, если требуется вернуть все в исходное состояние

Иногда узаконить перепланировку невозможно. В этом случае Мосжилинспекция выносит предписание – в разумный срок восстановить первоначальную конфигурацию квартиры. Это не рекомендация, а обязательное требование. Игнорирование грозит обращением в суд и последующей продажей жилья с торгов.

Прежде всего заказать проект восстановления. Его разрабатывает проектная организация с допуском СРО. В документе описывается, какие элементы нужно демонтировать, какие перегородки вернуть, как восстановить доступ к коммуникациям. Особенно строго контролируются мокрые зоны, вентиляционные и газовые каналы.

Далее проект нужно согласовать в инспекции и получить разрешение на проведение восстановительного ремонта. После этого можно приступать к строительным работам (демонтажу незаконных конструкций, восстановлению отделки, переносу оборудования на исходные позиции). По завершении ремонта назначается приемочная комиссия.

Финансовые и временные издержки зависят от сложности изменений. Например, возвращение кухни из жилой комнаты или демонтаж «теплого пола» с водяным отоплением может обойтись в 100–300 тысяч рублей. На весь процесс обычно уходит от одного до трех месяцев. Но важно понимать, что только полное исполнение предписания снимет юридические риски и позволит свободно распоряжаться квартирой в будущем.

Особенности ипотечной квартиры с перепланировкой

Проведение перепланировки в ипотечной квартире требует особой осторожности. Поскольку жилье находится в залоге у банка, любые изменения должны быть предварительно согласованы с жилищной инспекцией и кредитором. Без этого любые работы считаются нарушением условий ипотечного договора.

Банк играет ключевую роль. Он должен одобрить проект будущих работ, убедиться в безопасности перепланировки и получить отчет о страховании. Иногда требуется независимая оценка стоимости квартиры после изменений. Особенно внимательно кредитные организации относятся к квартирам в новостройках и с газификацией.

Если перепланировка была проведена без согласования, продать квартиру по ипотеке практически невозможно – банк откажет в сделке. При этом, если факт нарушений вскрывается уже после оформления кредита, банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки или отказать в рефинансировании.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача непростая, но возможная. Главным условием является честность. Покупателю необходимо сразу сообщить о наличии несогласованных изменений и отразить это в договоре купли-продажи. Иначе при обнаружении нарушений уже после сделки он сможет потребовать компенсацию или расторжение договора в судебном порядке.

Как правило, такие объекты продаются с дисконтом 15–25% от рыночной стоимости. Это позволяет привлечь покупателей, готовых взять на себя хлопоты по узакониванию или возвращению квартиры в исходное состояние. Особенно важно заранее подготовить документы (архивный план, текущий техпаспорт и по возможности, предварительное техническое заключение).

В договоре стоит указать, что покупатель осведомлен о перепланировке и принимает на себя связанные с этим риски. Однако это не гарантирует полного иммунитета. Если перепланировка окажется опасной или нарушающей нормы, проблемы могут возникнуть и у новой стороны сделки.

К потенциальному риску можно отнести отказ в регистрации перехода права, судебные иски, требования о компенсации или даже принудительная продажа объекта с торгов. Поэтому перед продажей стоит либо узаконить изменения, либо четко зафиксировать все обстоятельства сделки документально.

Стоимость и сроки узаконивания

Узаконивание перепланировки процесс достаточно затратный. В стандартных случаях придётся оплатить проект перепланировки (в среднем 3 000–5 000 руб.), получить новый техпаспорт (около 1 000 руб.) и внести госпошлину за подачу документов (2 000 руб.).

Если вопрос доходит до суда, дополнительно понадобятся услуги юриста или адвоката – от 15 000 до 30 000 рублей в зависимости от сложности дела. Также возможны расходы на техническую экспертизу и повторные согласования.

В итоге типовая калькуляция для собственника варьируется от 7 000 до 40 000 рублей. По срокам процесс занимает от одного месяца (в простых случаях) до полугода – если требуется судебное разбирательство или восстановительный ремонт. Планируя покупку или продажу такой квартиры, важно учитывать не только цену сделки, но и потенциальные расходы на приведение документов в порядок.