Согласование перепланировки в квартирах с деревянными перекрытиями – особенности и риски

Перепланировка квартиры – это всегда сложный процесс, требующий тщательной подготовки и соблюдения множества правил. Однако, если речь идет о доме с деревянными перекрытиями, задача усложняется в разы.

Такие перекрытия характерны для зданий старой постройки, возведенных до середины прошлого века, и, хотя такие дома зачастую располагаются в историческом центре города, их техническое состояние вызывает обоснованные опасения.

Особенности деревянных перекрытий и их влияние на перепланировку

Деревянные перекрытия в домах старой постройки представляют собой сложную конструкцию, состоящую из нескольких слоев. В основании располагаются балки, выполненные из древесины или, стали (в смешанных перекрытиях). Поверх балок укладываются лаги, которые служат основой для настила полов. Пространство между лагами и балками часто заполняется строительным мусором или шлаком, что выполняет роль шумо- и теплоизоляции. Нижняя часть перекрытий выглядит как деревянный накат с засыпкой, поддерживаемый подшивкой для фиксации материалов.

Смешанные перекрытия отличаются использованием металлических балок, называемых двутаврами. Они обладают высокой прочностью, что делает их менее уязвимыми по сравнению с деревянными аналогами. Деревянные конструкции имеют ряд слабых сторон, которые влияют на возможность их перепланировки. Со временем древесина подвергается естественному износу, что приводит к снижению несущей способности балок. Нагрузка, которую перекрытия могли выдерживать при строительстве здания, существенно уменьшается через десятилетия эксплуатации. Плюс ко всему, дерево подвержено гниению, особенно в местах повышенной влажности. Попадание конденсата и воды способствует развитию плесени, грибка. Это ослабляет структуру перекрытия и увеличивает риск обрушения.

Особенности старых зданий добавляют сложности. Системы вентиляции в таких домах не всегда расположены в логичных местах, а их количество может быть больше необходимого. Это связано с тем, что проектировщики закладывали дополнительные каналы для защиты перекрытий от влаги и предотвращения образования грибка. Такие вентиляционные шахты нельзя демонтировать, даже если они частично потеряли свою функциональность. В некоторых домах встречаются заложенные кирпичом дымоходы, которые в современных условиях не используются. Но, законодательство запрещает их трогать или перекрывать, так как это нарушает целостность системы воздухообмена.

Подготовительный этап: анализ состояния конструкции

Анализ состояния перекрытий и перегородок в старых домах обязателен перед перепланировкой. Это связано с возрастом зданий и изношенностью их конструкций. Первым шагом становится техническое обследование. Оно предполагает визуальный осмотр и инструментальное исследование. В процессе определяется степень износа, остаточная несущая способность балок и элементов перекрытий. Нередко обследование выявляет скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить без вскрытия полов.

Для получения официального заключения о состоянии конструкций требуется обратиться в специализированные организации. В Москве это ГБУ «Экспертный центр», наделенный полномочиями проводить экспертизы в домах с деревянными перекрытиями. Центр проводит обследования, оформляет техническое заключение и подтверждает допустимость проектируемых изменений. Если автор проекта дома известен и действует, можно обратиться к нему, но чаще документы находятся в архивах или недоступны.

Особое внимание уделяется разгружающим перегородкам. В старых домах они принимают часть нагрузки изношенных перекрытий, несмотря на то, что изначально были ненесущими. Демонтаж таких перегородок без расчетов недопустим. Ошибка в определении их роли может привести к обрушению потолка. Разгружающие конструкции поддерживают перекрытия и общую стабильность здания, поэтому их состояние требует тщательной проверки.

Проектировщики на основании данных обследования составляют техническое заключение, которое станет базой для разработки проекта перепланировки. Только после этого можно переходить к согласованию работ.

Ограничения и риски при перепланировке

В домах с деревянными перекрытиями существуют строгие ограничения на проведение определенных видов работ. Стяжка полов полностью запрещена из-за ее значительного веса. Даже тонкий слой цементной стяжки может привести к превышению допустимой нагрузки на перекрытия, что создает угрозу их обрушения. Для выравнивания полов необходимо использовать легкие материалы, специально разработанные для старых зданий.

Возведение перегородок из тяжелых материалов, таких как кирпич или пеноблоки, тоже недопустимо. Данные конструкции увеличивают нагрузку на перекрытия и способны привести к их деформации. Разрешены только облегченные перегородки, например, гипсокартонные или деревянные, с обязательным учетом нагрузки в проекте.

Затрагивание вентиляционных коробов строго регламентировано. В старых домах они часто играют важную роль в обеспечении воздухообмена, что особенно важно для деревянных перекрытий, склонных к гниению и поражению плесенью. Демонтаж или переделка вентиляционных шахт нарушит циркуляцию воздуха. Это приведет к ухудшению состояния конструкций и повышению влажности в помещениях.

Дополнительные требования предъявляются к перепланировкам в зданиях, признанных памятниками архитектуры. Здесь каждый этап требует согласования с органами охраны культурного наследия. Работы должны проводиться с соблюдением исторических технологий и материалов. Проект перепланировки трансформируется в проект приспособления, который учитывает сохранение исторической ценности дома. Без предварительного одобрения Москомнаследия или аналогичного органа любые изменения запрещены.

Порядок согласования перепланировки

Процесс согласования перепланировки в квартире с деревянными перекрытиями предполагает несколько шагов. Каждый из них требует точности в оформлении документов и строгого соблюдения законодательства.

Первым шагом является получение технического паспорта квартиры. Данный документ заказывается в БТИ. В техпаспорте указаны все характеристики помещения, в том числе расположение стен и перекрытий. Если он был получен давно, потребуется обновление данных. Техпаспорт необходим для оценки текущей планировки и подготовки проекта изменений.

Следующий этап – заказ технического заключения и проекта перепланировки. Техническое заключение разрабатывается в специализированной организации, например, в ГБУ «Экспертный центр». В нем указывается состояние конструкций, допустимость предполагаемых изменений и рекомендации по выполнению работ. Проект перепланировки разрабатывается специализированной компанией, имеющей допуск СРО.

После подготовки всех документов собственник предоставляет их в жилищную инспекцию для получения разрешения. Для подачи требуется:

• заявление;
• техпаспорт;
• техническое заключение;
• проект перепланировки.

В некоторых случаях, согласие соседей. Если здание относится к объектам культурного наследия, документы дополнительно рассматриваются в Москомнаследии.

С согласованием начинается этап строительных работ. Все изменения должны строго соответствовать проекту. В процессе ведется журнал учета скрытых работ, куда вносятся данные о выполнении этапов, недоступных для проверки после завершения ремонта. После окончания работ необходимо пригласить комиссию из жилищной инспекции для составления акта о приемке. Последний шаг – обновление сведений в ЕГРН и БТИ. Для этого составляется технический план, который передается в Росреестр. После внесения изменений в кадастровую документацию собственник получает обновленную выписку из ЕГРН, подтверждающую законность согласования перепланировки квартиры.