Зачем нужно техническое заключение при перепланировке коммерческих помещений
Содержание статьи
— Правовой статус технического заключения в 2025 году.
— Какие виды перепланировок требуют технического заключения.
— Роль в обеспечении безопасности зданий.
— Кто имеет право разрабатывать.
— Когда техническое заключение обязательно, а когда нет.
— Типовые ошибки при отсутствии технического заключения и их последствия.
— Роль технического заключения при внесении изменений в ЕГРН.
— Стоимость и сроки оформления.
Перепланировка коммерческих помещений – это распространенная практика, которая позволяет адаптировать пространство под нужды собственника. Однако любые строительные изменения должны соответствовать требованиям безопасности, санитарным, противопожарным и эксплуатационным нормам.
В 2025 году ключевым документом при согласовании таких работ остается техническое заключение. Оно фиксирует текущее состояние конструкций и инженерных систем, оценивает влияние запланированных изменений на здание в целом. Без него невозможна ни законная перепланировка в многоквартирном доме, ни последующее внесение изменений в ЕГРН.
Правовой статус технического заключения в 2025 году
В 2025 году техническое заключение остается обязательным элементом при перепланировке коммерческих помещений, особенно если они расположены в многоквартирных домах (МКД). Оно входит в перечень обязательной документации при согласовании перепланировок согласно Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП, регулирующему порядок переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД. Кроме того, положения Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязывают указывать сведения технического характера в техническом плане при внесении изменений в ЕГРН, в том числе на основании технического заключения.
На федеральном уровне Градостроительный кодекс (№ 190-ФЗ) и Жилищный кодекс (№ 188-ФЗ) прямо не регулируют перепланировку нежилых помещений, в отличие от жилых, однако через механизм реконструкции и проектной документации косвенно устанавливаются требования к их изменению. Именно на этом основании Минэкономразвития в письме № Д23и-1179 от 03.03.2017 и Минстрой в письме № 4302-НА/06 от 18.02.2015 разъясняют: если перепланировка затрагивает параметры помещения (например, площадь, расположение внутренних перегородок), ее следует оформлять как реконструкцию – с обязательной подготовкой технического заключения.
Росреестр, в свою очередь, при правовой экспертизе документов требует, чтобы техплан содержал выводы из технического заключения, подтверждающие безопасность проведенных или запланированных работ. Это особенно актуально при изменении конфигурации помещений или создании новых проемов. Важно подчеркнуть, что если объект расположен в нежилом здании, заключение может оформляться в добровольном порядке, но, если речь идет о нежилом помещении в МКД, его наличие обязательно даже при незначительных изменениях.
Какие виды перепланировок требуют технического заключения
Техническое заключение требуется не для всех работ, но его оформление обязательно, если планируемые изменения могут повлиять на конструктивную безопасность здания или инженерные сети. В коммерческих помещениях это особенно важно. Нагрузка на инженерные системы, вентиляцию и электроснабжение там часто выше, чем в жилых. Техническое заключение потребуется, если планируется демонтаж или установка новых перегородок, особенно если неизвестно, несущая эта конструкция или нет. Также данный документ обязателен при создании новых проемов, в том числе в стенах между помещениями, а тем более в наружных или капитальных стенах, где затрагиваются несущие элементы.
С точки зрения законодательства, важно понимать разницу между перепланировкой и реконструкцией. Перепланировка представляет собой корректировку конфигурации помещения без изменения его основных характеристик (высота, площадь, объем). В свою очередь, реконструкция, в соответствии со статьей 1 ГрК РФ, уже означает изменение этих параметров, в том числе с созданием дополнительных перекрытий, антресолей, входных групп. В случае реконструкции потребуется не только техническое заключение, но и получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Если же перепланировка проводится в помещениях МКД и касается несущих конструкций, стояков, вентиляционных каналов, общедомовых инженерных систем, то техзаключение становится обязательным и критически важным для безопасности всего здания. Даже незначительные вмешательства, такие как перенос сантехнических узлов, могут потребовать экспертного заключения, особенно если оборудование выносится за границы санитарных зон. Именно поэтому без технического заключения ни одна серьезная перепланировка в коммерческом помещении в 2025 году не будет согласована.
Роль в обеспечении безопасности зданий
Главная задача технического заключения – подтверждение того, что запланированные или уже выполненные работы по перепланировке не создают угрозу для здания, его конструкций, инженерных систем и окружающих лиц. Именно на основании этого документа принимаются решения о допустимости вмешательства в планировку нежилого помещения, особенно в пределах многоквартирного дома (МКД), где любое изменение в одной части может повлиять на общее состояние всего здания.
Одним из ключевых элементов технического заключения является проверка допустимых нагрузок. В процессе обследования специалисты оценивают, сможет ли конструкция выдерживать измененную нагрузку после сноса перегородки, устройства нового проема или возведения дополнительных элементов (например, антресоли, подиума, фальшперегородок с инженерными блоками). Особенно это важно в старых зданиях, где несущие конструкции изношены или выполнены по устаревшим стандартам. Инженеры рассчитывают нагрузки по нормативным документам (в частности, по СП 20.13330.2011), дают рекомендации по усилению или ограничению использования конструкции.
Вторая важнейшая функция техзаключения – анализ текущего технического состояния конструкций и инженерных систем. Это визуальное и инструментальное обследование здания, направленное на выявление трещин, деформаций, следов протечек, коррозии, отклонений в геометрии конструктивных элементов и других потенциально опасных дефектов. На основании этих данных эксперты могут сделать вывод о том, можно ли безопасно производить перепланировку без предварительных ремонтно-восстановительных мероприятий.
Также заключение позволяет предотвратить аварийные ситуации и связанные с ними ущербы для третьих лиц. Особенно это актуально в МКД, где даже локальное вмешательство (например, пробивка проема в несущей стене) может привести к ухудшению устойчивости здания, обрушению плит, нарушению звукоизоляции и даже отказу систем отопления или вентиляции. Кроме того, несогласованные действия могут нарушить работу стояков, вентиляционных шахт, пожарной сигнализации.
Кто имеет право разрабатывать
Разработка технического заключения представляет собой строго регламентированную процедуру, которую могут выполнять только уполномоченные организации. В первую очередь, право на оформление такого документа имеет автор проекта здания. Для многих многоквартирных домов в Москве это такие организации, как АО «МНИИТЭП», АО «Моспроект». Если автор известен и продолжает деятельность, именно к нему нужно обращаться за заключением. Особенно если перепланировка затрагивает несущие конструкции или деревянные перекрытия.
Если автор проекта неизвестен или организация уже не существует, оформить бумагу можно через ГБУ «Экспертный центр». Это государственное учреждение, на которое возложены полномочия по обследованию зданий и выдаче экспертных заключений. Центр обладает доступом к базе проектной документации по типовым сериям домов и часто становится основным вариантом для согласования перепланировок в старом жилом фонде.
Также в ряде случаев, особенно при узаконивании уже выполненных перепланировок, бумагу может подготовить любая проектная организация, которая имеет действующее свидетельство СРО (саморегулируемой организации) и лицензию на проведение обследований зданий и сооружений. Такие организации чаще всего привлекаются в случае перепланировки в нежилых зданиях, при незначительных изменениях в помещениях, тогда, когда речь идет о быстрой и комплексной подготовке всей документации «под ключ».
Когда техническое заключение обязательно, а когда нет
Необходимость получения документа при перепланировке зависит от типа здания, характера работ и юридического статуса помещения. В первую очередь, он обязателен при любых работах в коммерческом помещении, расположенном в многоквартирном доме (МКД). Это требование закреплено в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП. Даже если перепланировка касается только внутренних перегородок, при согласовании проекта в Мосжилинспекции потребуется заключение, подтверждающее допустимость и безопасность таких работ. Оно также обязательно, если помещение находится в отдельно стоящем нежилом здании, но в ходе перепланировки планируется увеличение площади, например, за счет устройства антресоли или межэтажного перекрытия. В таком случае это считается реконструкцией, и без техзаключения невозможно будет получить разрешение на ввод в эксплуатацию или внести изменения в ЕГРН.
Техническое заключение всегда обязательно если выполняются работы по перепланировке и переустройству. Оно не нужно лишь тогда, когда выполненные работы возможно согласовать по эскизу. В таких случаях достаточно проекта, разработанного организацией с СРО. Однако на практике многие собственники все равно заказывают техническое заключение, чтобы подтвердить безопасность работ и избежать проблем при кадастровом учете или взаимодействии с арендаторами.
Особое внимание стоит уделить случаям, когда перепланировка уже выполнена, но не была согласована заранее. В этом случае техзаключение становится обязательной бумагой для узаконивания. Оно фактически заменяет проектную документацию, оценивая уже выполненные работы и их соответствие нормам безопасности. При его отсутствии Мосжилинспекция откажет в признании перепланировки законной, а собственнику могут выдать предписание на возврат объекта в исходное состояние.
Если перепланировка начата, но не завершена, и при этом согласование ранее не проводилось, техзаключение также потребуется, уже на этапе легализации. Оно поможет зафиксировать текущее состояние объекта и определить, можно ли безопасно завершить начатые работы, или нужно внести изменения в проект.
Типовые ошибки при отсутствии технического заключения и их последствия
Отказ от оформления технического заключения при перепланировке коммерческого помещения – одна из самых распространенных и рискованных ошибок. Многие собственники ошибочно полагают, что, если изменения затронули только внутренние перегородки, или работы уже выполнены, техзаключение можно не заказывать. На практике это приводит к отказу в согласовании перепланировки со стороны Мосжилинспекции или БТИ, особенно если объект расположен в МКД.
Самое очевидное последствие в данном случае – это административная ответственность. За самовольную перепланировку предусмотрен штраф по ст. 7.21 КоАП РФ, обязательное устранение выявленных нарушений. В случае, если несогласованные работы затронули несущие конструкции или инженерные сети, инспекция может потребовать не только штраф, но и возврат помещения в первоначальное состояние. При этом все расходы на демонтаж, восстановление и повторную проектную документацию ложатся на собственника.
Часто собственники, получив отказ в согласовании, пытаются оспорить решение жилищной инспекции в суде, ссылаясь на отсутствие реальных угроз безопасности. Однако судебная практика однозначна. Без технического заключения суд не признает перепланировку законной. Даже при наличии проекта или акта выполненных работ без экспертного заключения невозможно доказать безопасность изменений.
Кроме того, при отсутствии техзаключения и попытке внести изменения в ЕГРН через Росреестр кадастровый инженер не сможет подготовить технический план – это еще один «тупик», в который может попасть собственник. Арендаторы также могут отказаться от эксплуатации такого помещения, особенно если оно используется под медицину, общепит или иные лицензируемые виды деятельности.
Роль технического заключения при внесении изменений в ЕГРН
После проведения перепланировки изменения в конфигурации помещения должны быть зафиксированы в ЕГРН. Для этого подготавливается технический план, который изготавливает кадастровый инженер. Одним из ключевых документов, необходимых для его составления, является техническое заключение.
Согласно статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ, при изменении параметров помещения (в том числе площади, конфигурации, расположения стен) в техплане должны быть отражены сведения, подтвержденные документами. В случае перепланировки таким подтверждением служит техническое заключение, где указано, что выполненные работы не повлияли на безопасность здания и соответствуют нормативным требованиям.
Росреестр при проведении правовой экспертизы проверяет наличие обоснования для внесения изменений. Без техзаключения регистратор может отказать в кадастровом учете, особенно если план затрагивает несущие конструкции или изменяет площадь.
Если разрешительные документы отсутствуют, кадастровый инженер должен приложить декларацию, заверенную собственником, в которой указываются сведения о выполненных работах. Однако даже в этом случае наличие технического заключения, подтверждающего безопасность изменений, остается рекомендованной практикой и снижает риск отказа при регистрации.
Стоимость и сроки оформления
Стоимость оформления технического заключения в 2025 году варьируется в зависимости от нескольких факторов. Средний диапазон цен составляет от 15 000 до 50 000 рублей, однако в отдельных случаях стоимость может быть выше. Например, при обследовании сложных объектов с устаревшими конструкциями, деформациями или частичным разрушением перекрытий.
Сроки подготовки зависят от особенностей помещения и объема работ. В простых случаях документ может быть оформлен за 1–2 рабочих дня, но при необходимости проведения углубленных инструментальных обследований, расчетов и согласований с автором дома процесс может занять до 2 недель и более. На цену и сроки влияют следующие параметры:
● Площадь помещения. Чем больше объект, тем выше объем обследований и графической документации.
● Тип здания. МКД, административное, производственное или торговое.
● Сложность перепланировки. Затрагиваются ли несущие конструкции, инженерные системы, вентиляция.
● Наличие исходной документации. Техпаспорт, предыдущие проекты, акты БТИ (их отсутствие увеличивает объем подготовительных работ).
● Срочность выполнения. Экспресс-подготовка всегда оплачивается выше.
Некоторые организации предлагают услуги «под ключ», включая обследование, составление проекта, техническое заключение и дальнейшее сопровождение в Мосжилинспекции или Росреестре. Это может быть выгодным решением для собственников, не желающих вникать в нюансы согласований и инженерных расчетов.
Ваши комментарии