Как правильно оформить дарственную – пошаговая инструкция

Дарственная – это документ, с помощью которого собственник передает свое имущество другому человеку на безвозмездной основе. Это один из самых популярных методов передачи имущества между родственниками. Он дает возможность избежать длительных процедур наследования и позволяет сразу же изменить право собственности. В отличие от завещания, по которому наследник получает права только после смерти родственника, дарственная вступает в силу в момент подписания. При оформлении данного документа нужно учесть все юридические нюансы. Это поможет избежать проблем в будущем.

Подготовка к оформлению

Оформление дарственной требует соблюдения ряда условий, чтоб сделка была признана действительной. Прежде всего, это касается прав дарителя, одаряемого и ограничений для некоторых категорий лиц. Право на оформление данного документа имеет исключительно собственник жилья, который является дееспособным и достиг совершеннолетия. Это значит, что он должен осознавать последствия своих действий и принимать решения самостоятельно. Только владелец недвижимости вправе передать ее в дар. Если имущество находится в совместной собственности, то потребуется согласие всех совладельцев. Без этого оформление дарственной невозможно.

Лица, признанные недееспособными по решению суда, не могут распоряжаться своим имуществом. Если человек не достиг возраста 14 лет, то его права представляют родители или опекуны. Но, они не могут выступать дарителями. Для детей от 14 до 18 лет тоже действуют ограничения, а именно: оформление дарственной возможно только с согласия законных представителей. Дарение от имени недееспособных лиц требует особого разрешения органов опеки и попечительства, что существенно усложняет процедуру.

Порядок оформления

Оформление дарственной требует установленного законом порядка. Процесс состоит из нескольких основных этапов. Первоначально нужно подготовить ряд обязательных бумаг. Прежде всего это паспорта дарителя и одаряемого, документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, которые зарегистрированы в Росреестре. Также потребуется кадастровый паспорт объекта и выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений и ограничений на объект. В некоторых случаях потребуется согласие супруга дарителя, если недвижимость приобретена в браке. В случае, если дарственная оформляется на несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, может понадобиться разрешение органов опеки.

Хотя законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения дарственной, обращение к нотариусу может упростить процесс оформления. Он проверит подлинность предоставленных документов и правильность составленного договора. Это минимизирует риск ошибок и оспаривания сделки в суде. Нотариальное удостоверение особенно актуально, если стороны хотят предусмотреть возможность отмены дарения в случае неприемлемого обращения с подаренной недвижимостью или других оговоренных обстоятельств. Нотариус также может хранить один экземпляр договора в своем архиве, что дополнительно повышает юридическую безопасность сделки.

Для завершения процедуры нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это делает либо через МФЦ, либо на портале Госуслуги. При первом варианте подачи документов, нужно предоставить два экземпляра договора дарения, паспорта сторон и квитанцию об оплате госпошлины. Второй вариант предусматривает загрузку электронной версии договора и других документов через личный кабинет на сайте Госуслуг. После подачи, Росреестр рассматривает заявление в течение 7-10 рабочих дней. После этого обновленные данные о владельце недвижимости вносятся в ЕГРН.

Налоги при оформлении

При дарении недвижимости важно учитывать вопросы налогообложения. Особенности зависят от степени родства между сторонами, стоимости подарка и изменений в законодательстве, которые вступают в силу с 2025 года.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то налог не взимается. Но, при передаче недвижимости дальним родственникам или посторонним лицам, применяется налог на доходы физических лиц в размере 13%. К дальним родственникам относятся тети, дяди, двоюродные братья и сестры. Если сделка оформляется на такого одаряемого, ему предстоит уплатить налог от рыночной стоимости подаренной недвижимости. Крайний срок взноса – 15 июля года, следующего за годом получения недвижимости в дар.

В 2024 году сохраняется ставка НДФЛ 13% при стоимости подарка до 5 миллионов рублей. Если кадастровая цена превышает данный порог, применяется ставка 15%. Начиная с 2025 года будет действовать прогрессивная шкала налогообложения. Это приведет к увеличению нагрузки на более дорогостоящие подарки. Например, при стоимости недвижимости свыше 10 миллионов рублей, ставка может увеличиться до15%. Это важно учитывать при планировании крупных сделок.

Для определения суммы налога используется кадастровая стоимость объекта, указанная в выписке из ЕГРН. Она рассчитывается государственными органами и может отличаться от рыночной. Чтобы узнать размер налога, необходимо умножить кадастровую стоимость на соответствующую ставку НДФЛ – 13% или 15%, в зависимости от суммы. К примеру, если кадастровая стоимость квартиры составляет 6 миллионов, налог составит 780 тысяч рублей (13%). Если же цена превышает 5 миллионов, то на оставшуюся часть применяется ставка 15%.

Возможности оспаривания дарственной

Отмена или оспаривание дарственной – это достаточно сложный процесс, но иногда возможный. Право на это имеет как даритель, так и одаряемый в случае, если основания признаны обоснованными в суде.

Законодательство предусматривает ряд ситуаций, когда даритель вправе инициировать отмену договора через суд. К таким случаям относятся:

• попытки одаряемого нанести вред дарителю или его близким;
• телесные повреждения;
• угрозы жизни.

До подписания договора стороны могут в любое время отказаться от заключения сделки. Даритель просто прекращает договор, не передавая документы на регистрацию. Но, после подписания и до момента передачи права собственности, одаряемый может отказаться от подарка путем подачи письменного заявления дарителю. Примечательно, что такой отказ возможен только до момента регистрации права в Росреестре. После завершения данной процедуры отказаться будет сложнее. Для этого потребуется аннулировать сделку через судебные инстанции.

Для подачи иска в суд с целью отмены дарственной необходимо подготовить доказательства, подтверждающие основания для отмены. Это могут быть медицинские заключения, свидетельства угроз или другие документы, подтверждающие факт ненадлежащего обращения с подаренным имуществом. Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.