Покупка квартиры с обременением – риски и порядок оформления

Приобретение недвижимости с обременением требует тщательного анализа и осознания возможных рисков. Несмотря на то, что такие квартиры зачастую предлагаются по более низкой стоимости, существует вероятность столкнуться с серьезными финансовыми и юридическими последствиями.

Причины обременения

Причины наличия обременений бывают разные. Каждая из них имеет свои особенности и последствия. Наиболее часто встречающаяся ситуация – это ипотечный кредит. Если продавец оформил его на приобретаемую квартиру, то залог фиксируется в регистрационной службе. При продаже такой недвижимости нужно сначала погасить долг перед банком. Без этого снятие обременения попросту невозможно. Покупателю важно проверить, не имеется ли задолженность по кредиту и каковы условия его досрочного погашения.

Еще одной частой причиной обременения является задолженность по коммунальным платежам. В случае непогашения долгов за услуги ЖКХ, жилье могут арестовать судебные приставы. Это создает сложности для нового владельца. Он столкнется с требованием погасить долги. Перед приобретением квартиры необходимо запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам у продавца, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Иногда причиной обременения становятся судебные разбирательства. Это происходит в ситуациях, когда право на имущество оспаривается в суде. Во время процесса накладывается запрет на продажу квартиры или передачу ее в залог. Как правило, такие ситуации возникают при переделах наследства, разделе имущества после развода и прочими юридическими конфликтами. Поэтому, перед приобретением недвижимости рекомендуется выяснить, нет ли у нее судебных ограничений.

Кроме перечисленных причин бывают и другие ситуации, которые накладывают обременение на жилье. Например, это могут быть разные ограничения, возникающие в результате действия закона или решений органов власти. Важно учитывать обременения, связанные с правами третьих лиц. К примеру, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети или лица, обладающие правом проживания. Проверка данных нюансов обеспечит безопасность сделки и защитит интересы покупателя. 

Возможные риски

При приобретении жилья с обременением существует несколько рисков, которые способны повлиять на финансовое положение и правовой статус покупателя. Главной опасностью являются денежные потери. Если квартира в ипотеке, покупателю придется погасить долг перед банком. Это может значительно увеличить общую стоимость сделки. Нередко первоначальные затраты оказываются гораздо выше ожидаемых. Если выяснится, что существует задолженность по коммунальным платежам, то новая ответственность полностью ляжет на плечи покупателя. Это приведет к дополнительным расходам, которые не были учтены при планировании бюджета на покупку.

Существуют и юридические риски. Прежде всего это вероятность утраты собственности. Если на недвижимость накладываются аресты в связи с судебными спорами, новый владелец столкнется с правовыми претензиями, что приведет к необходимости участвовать в юридических разбирательствах. В таких случаях исход зачастую бывает непредсказуем. Даже после успешного приобретения жилья возможно, что право собственности будет оспорено.

Значимой угрозой является сложность оформления сделки. Процесс регистрации прав из-за обременения зачастую затягивается. Банк-продавец может предъявить дополнительные требования. Процесс оформления в данном случае потребует больше времени и усилий. Необходимость получения разрешений, согласований и справок делает сделку более сложной и трудоемкой.

Порядок оформления сделки

Процесс оформления подразумевает несколько основных этапов. Начать следует с анализа собственных финансовых возможностей. Определение бюджета помогает избежать ненужных трат и недоразумений в будущем. Далее стоит изучить рынок недвижимости, выбрать подходящие варианты и ознакомиться с их историей. После этого полезно проконсультироваться с юристом, который поможет оценить риски и подготовить необходимые документы.

Следующим шагом является проверка обременений в Росреестре. Данная процедура позволяет узнать, какие ограничения действуют на квартиру. Для этого можно воспользоваться услугами сайта Росреестра или обратиться в офис. Запросить выписку из ЕГРН можно в цифровом или бумажном формате. Если выяснится, что на квартире имеется обременение, то следует оценить последствия. Возможно, придется отказаться от покупки или договориться с продавцом о том, как именно будут погашены долги.

После того как потенциальная сделка прошла проверку, начинается процедура получения одобрения банка, в случае если обременение связано с ипотекой и кредитами. Необходимо собрать полный пакет документов. В него входит:

• паспорт;
• справка о доходах;
• документы на квартиру;
• свидетельство о состоянии обременений.

Способы погашения обременения

Погашение возможно несколькими способами. Наиболее распространенный – замещение должника. В данном случае покупатель становится заемщиком по ипотечному кредиту. Сделка осуществляется через банк продавца, который одобряет нового собственника как заемщика. Сотрудник финансового учреждения готовит документы для завершения сделки и с помощью ипотечного кредита гасится долг продавца. Это дает возможность избежать лишних сложностей с передачей средств и значительно ускоряет процесс. Но, покупатель не всегда может выбрать банк самостоятельно, и его условия могут не соответствовать ожиданиям.

Другой вариант – использование аккредитивов. Данный способ применяется для обеспечения безопасности обеих сторон. При этом открываются два аккредитива. Первый предназначен для погашения долга продавца, а второй для передачи оставшейся суммы. Аккредитивы контролируются банком покупателя, что минимизирует риски. Например, сначала на счет продавца зачисляются средства для закрытия его кредита, а оставшаяся сумма передается только после завершения сделки и регистрации нового права собственности. Такой подход гарантирует, что обе стороны выполнят свои обязательства.

Альтернативным методом является кредитование продавца. Этот способ упрощает процесс и делает его более удобным для обеих сторон. Банк покупателя предоставляет кредит продавцу, который предназначен для погашения его долга. Это позволяет продавцу быстрее расплатиться по своим обязательствам и избежать возможных финансовых затруднений. Ссуда продавца переводится в новый банк, который уже готовит дальнейшие шаги для завершения сделки и обеспечения всех необходимых формальностей. Покупатель получает возможность приобрести недвижимость. В то же время продавец может погасить свои обязательства. В результате, обе стороны получают выгоду.