Разночтения между данными БТИ и кадастра при продаже квартиры – как избежать проблем

— Что такое БТИ и кадастр, в чем их различия.
— Причины расхождений.
— Как разночтения влияют на продажу квартиры.
— Виды ошибок в документах на недвижимость.
— Какие перепланировки чаще всего вызывают проблемы при продаже.
— Как проверить соответствие информации в БТИ и кадастре перед продажей.
—Как исправить расхождения.
— Сроки и стоимость исправления ошибок в документах.
— Можно ли продать квартиру с разночтениями.
— Как избежать проблем с разночтениями перед продажей.

При продаже квартиры разночтения между данными БТИ и кадастра могут привести к серьезным проблемам, вплоть до срыва сделки. Особенно это важно, если покупатель берет ипотеку. Банки отказывают в выдаче кредита, если характеристики объекта в документах не совпадают.

Что такое БТИ и кадастр, в чем их различия?

Бюро технической инвентаризации – это государственное учреждение, которое занимается учетом недвижимости. В нем хранятся сведения о планировке помещений, их площади, техническом состоянии и конструктивных особенностях. На основе этих данных оформляется технический паспорт, который отражает реальное состояние объекта.

Кадастровый учет ведется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ. В нем фиксируются права на объекты, их границы, кадастровая стоимость и другие юридически значимые сведения. Такие данные необходимы для государственной регистрации сделок, налогообложения и определения рыночной стоимости имущества.

Различия между БТИ и кадастром прежде всего заключаются в их функциях и содержании информации. БТИ отражает фактические характеристики недвижимости, фиксируя ее текущее состояние. Кадастр, в свою очередь, учитывает объект как юридическую единицу, определяя его границы и стоимость. Несоответствия между базами могут привести к проблемам при продаже, оформлении ипотеки и регистрации прав собственности.

Причины расхождений

Расхождения возникают, когда в одном из реестров данные не обновляются. Одной из главных причин являются изменения в планировке. Если собственник согласовал изменения через БТИ, но не передал сведения в кадастр, в документах останется старая информация. Но, возможна и обратная ситуация. К примеру, после узаконивания изменений в кадастре, в БТИ сведения остаются прежними.

Часто встречающимся фактором являются и ошибки при внесении информации. Кадастровый инженер может допускать погрешности при замерах, а сотрудник Росреестра неверно перенеси сведения. В результате, площадь, границы и другие характеристики объекта фиксируются с искажениями.

Правила учета недвижимости со временем меняются. В 2005 году из расчета общей площади исключили балконы и лоджии. Это привело к расхождениям в старых и новых документах. Аналогичная ситуация произошла при переходе к кадастровому учету. Часть информации из БТИ не попала в ЕГРН или была перенесена некорректно.

Как разночтения влияют на продажу квартиры?

Если данные в бюро технической инвентаризации и кадастре не совпадают, банк может отказать в ипотеке. Финансовые организации проверяют документы перед выдачей кредита. В случае, если планировка, площадь или статут объекта отличаются в реестрах – сделку замораживают. Оценщики, работающие с банками, ориентируются на кадастровые сведения. Если в БТИ другие характеристики – это обязательно вызовет подозрения.

Росреестр также может отклонить регистрацию перехода права собственности. Когда документы противоречат друг другу, регистратор вправе приостановить сделку. Например, в кадастре указана одна планировка, а в техническом паспорте другая. В таком случае регистрацию приостановят до устранения несоответствий.

Покупатель рискует приобрести квартиру с проблемами, которые всплывут при следующей продаже. Если несоответствия связаны с незаконной перепланировкой, могут возникнуть сложности с узакониванием. Продавец, в свою очередь, теряет время и деньги, если сделку отменяют на этапе регистрации. Исправление ошибок требует затрат, а затянувшийся процесс может привести к потере покупателя.

Виды ошибок в документах на недвижимость

Ошибки в документах на недвижимость делятся на технические, реестровые и кадастровые.

● Технические. Связаны с опечатками, пропущенными буквами и неправильными цифрами. В Росреестре могут допустить ошибку в фамилии владельца, адресе, номере квартиры и прочих реквизитах. Иногда встречаются неверные расчеты площади, если при внесении данных была допущена арифметическая погрешность.

● Реестровые. Появляются, когда в кадастр попадают некорректные сведения. Это может быть связано с тем, что информация была передана неточно или внесена без проверки. Например, в ЕГРН указывают устаревшую площадь квартиры, хотя по факту она изменилась после перепланировки.

● Кадастровые. Связаны с неправильным определением границ участка, местоположения объекта или его размеров. Если инженер допустил погрешность при межевании, могут возникнуть споры с соседями. В многоквартирных домах из-за неверных данных в планах иногда фиксируют площадь, не соответствующую действительности.

Какие перепланировки чаще всего вызывают проблемы при продаже

Помимо расхождения в базах БТИ и кадастровом учете, большие сложности создают незаконные перепланировки. Если собственник провел изменения без согласования, в документах бюро технической инвентаризации они будут выделены красными линиями, а в кадастре останется первоначальная схема. Такое жилье нельзя продать, пока перепланировка не узаконена. В противном случае покупатель столкнется с отказом в регистрации, а продавец – с риском аннулирования сделки.

Несоответствие фактической планировки тоже влияет на продажу. Оценщик финансовой организации сверяет документы с реальным состоянием квартиры. Если, например, отсутствует стена, но в техническом паспорте она есть, или объединена кухня с комнатой без согласования, банк может не одобрить ипотеку, а Росреестр отказать в регистрации прав.

Как проверить соответствие информации в БТИ и кадастре перед продажей

Перед продажей квартиры важно проверить соответствие информации в БТИ и кадастре, чтобы избежать проблем с регистрацией сделки. Начать стоит с запроса выписки из ЕГРН. Этот документ предоставит полную информацию о недвижимости:

● кадастровый номер;
● площадь;
● границы;
● права собственности.

Выписку можно получить через сайт Росреестра, на портале mos.ru или у нотариуса.

Следующим шагом является заказ технического паспорта в БТИ. В этом документе отражены подробные характеристики квартиры или дома:

● планировка;
● площадь;
● этажность;
● использованные строительные материалы;
● дата постройки;
● все данные об изменениях.

Когда оба документа получены, важно провести их сравнительный анализ. Основное внимание стоит уделить таким параметрам, как площадь помещения, границы, этажность и возможные изменения в планировке. Если обнаружены расхождения в данных, это может свидетельствовать о несоответствии информации между кадастром и БТИ. В таком случае необходимо исправить ошибку до продажи, чтобы избежать проблем с регистрацией права собственности или возможных отказов при оформлении ипотеки.

Как исправить расхождения?

Если при продаже недвижимости обнаружены отличия между информацией БТИ и кадастра, необходимо выполнить несколько шагов для их исправления. Первый шаг –подача заявления в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ, онлайн через портал mos.ru или напрямую в Росреестре. В заявлении указывается, в чем состоит ошибка, и предоставляются документы, подтверждающие правильность сведений (например, техпаспорт, договор купли-продажи).

Если расхождение касается технического паспорта, нужно обратиться в БТИ для его корректировки. В этом случае потребуется заказать новый документ, где будет отражена актуальная информация. Бюро технической инвентаризации, в свою очередь, на основании предоставленных бумаг внесет корректировки в свою базу. После этого исправленные данные нужно передать в Росреестр для внесения правок в реестр.

Если же Росреестр отказывается вносить исправления или не признает расхождения, следует обращаться в суд. Это возможно в случаях, когда ошибка в бумагах серьезно влияет на права сторон. Судебное разбирательство может быть необходимым, если информация, отраженная в кадастре, приводит к юридическим последствиям, например, отказу в регистрации сделки. После получения решения суда организация обязуется внести изменения в реестр в течение трех рабочих дней.

Сроки и стоимость исправления ошибок в документах

Исправление технических ошибок, как правило, бесплатно. Это касается корректировок опечаток или некорректных данных, например, неверно указанных фамилий или адресов. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр или МФЦ, а процедура занимает обычно 3–5 рабочих дней.

Если затрагиваются более сложные вопросы, например, реестровые ошибки, и требуется судебное вмешательство, то издержки могут значительно повысить стоимость процесса. Пошлины за подачу иска, расходы на представление интересов в суде, возможные дополнительные траты могут составлять от 10 000 до 50 000 рублей в зависимости от сложности дела.

Можно ли продать квартиру с разночтениями?

Продажа квартиры с разночтениями между бюро технической инвентаризации и кадастром возможна, если покупатель не запрашивает соответствующие бумаги, не проверяет информацию в реестре. Однако такой подход чреват рисками. Покупатель может столкнуться с проблемами при регистрации права собственности, так как Росреестр часто требует точного совпадения данных.

Покупка квартиры с такими несоответствиями повышает риски для обеих сторон. В случае обнаружения расхождений после сделки, приобретатель может столкнуться с необходимостью дополнительных процедур по исправлению документов. Это займет время и может потребовать судебных разбирательств.

Оформление сделки через нотариуса возможно, но он не даст гарантию на то, что в бумагах отсутствуют ошибки. Нотариус подтверждает только подлинность подписей и соответствие договорных условий, а вот проблемы с реестровыми данными останутся актуальными и после сделки.

Как избежать проблем с разночтениями перед продажей?

Чтобы избежать проблем с разночтениями перед продажей, необходимо заранее проверить все документы на недвижимость. Начать следует с запроса выписки из ЕГРН и технического паспорта. Это поможет выявить возможные отличия в характеристиках квартиры и ее кадастровой стоимости. Сравнение этих данных позволит выявить любые несоответствия, которые могут стать причиной отказа в ипотеке или задержки при регистрации сделки.

Если в квартире проводились перепланировки, важно убедиться, что они зарегистрированы как в бюро технической инвентаризации, так и в кадастре. Несоответствие фактической планировки с документами может стать причиной отказа в регистрации сделки, особенно если изменения не были должным образом узаконены. Законная перепланировка должна быть отражена в обоих реестрах, чтобы избежать правовых последствий.

Не менее важным шагом является консультация с юристами и кадастровыми инженерами. Профессионалы помогут разобраться в тонкостях оформления и регистрации недвижимости, подскажут, как правильно оформить бумаги, своевременно учесть все изменения. Также они оценят риски и предложат оптимальные шаги для исправления возможных недочетов до заключения сделки. Это гарантирует, что все правовые аспекты сделки будут учтены, а покупка пройдет без задержек и сложностей.