Перепланировка хрущевки: все нюансы в 2023 году

Перепланировка хрущевки в 2023 году остается актуальной темой. Многие собственники квартир стремятся улучшить жилые условия своего жилья и создать пространство более комфортным. При этом следует помнить, что не все перепланировки являются законными, и необходимо соблюдать нормативные требования и получить разрешение на перепланировку от компетентных органов. В противном случае, можно столкнуться с проблемами.

Содержание статьи:

1. Что такое хрущевка и перепланировка?
2. Особенности перепланировок в хрущевке.
3. Какие работы относятся к перепланировке?
4. Этапы согласования перепланировки.
5. Что будет, если перепланировку провести без согласования?

Для начала определим понятия хрущевки и перепланировки 

Хрущевка — это тип жилых многоэтажных домов, построенных в период с 1955 по 1964 годы в СССР. Они получили название в честь Никиты Хрущева, который был Генеральным секретарем ЦК КПСС и президентом Советского Союза на тот момент. Хрущевки отличались своей простотой конструкции и небольшой площадью квартир. 

Перепланировка — это процесс изменения планировки квартиры, в результате которого обновляется техническая документация на помещение. В хрущевках обычно встречаются неудобные планировочные решения, такие как узкие коридоры, маленькие кухни и, в основном, совмещенные санузлы. Поэтому такие перепланировки — частая практика. Совершение перепланировки и переустройства требует предварительных инженерных расчетов и проекта, без которых нельзя проводить эти работы. Мы рекомендуем обращаться в компании по согласованию перепланировок или в организации авторов проектов домов. Там вам могут рассказать как провести перепланировку хрущевки, соблюдая правила.

В соответствии с п.1 ст. 26 ЖК РФ, изменения в техническом плане помещений должны быть предварительно согласованы, отражены на плане квартиры БТИ и зарегистрированы местными надзорными органами. В Москве такие изменения осуществляет Мосжилинспекция, а в регионах — департаменты капитального строительства и местные администрации. Порядок проведения и согласования перепланировок квартир и нежилых помещений в Москве установлен постановлением №508-ПП с приложениями от 25 октября 2011 года Правительством Москвы.

Особенности перепланировки в хрущевке

Перепланировка квартир в хрущевках имеет свои особенности, которые важно учитывать при ее проведении. 

Во-первых, стены и перегородки в таких зданиях часто являются несущими конструкциями. Для устройства проемов в них необходимо техническое заключение от автора проекта дома. В кирпичных домах при устройстве проёма в стенах и перегородках обязательно должно быть выполнено усиление. 

Во-вторых, размеры комнат в хрущевках обычно достаточно маленькие, поэтому при перепланировке нужно учесть оптимальное использование пространства. Существуют различные способы оптимизации площади: объединение комнат с кухней, увеличение санузла за счет нежилой площади коридора, установка раздвижных перегородок и т.д.

Еще одной особенностью перепланировки в хрущевках является необходимость учета перепланировки соседей снизу и сверху. Так называемые «мокрые зоны» санузла и кухни нельзя располагать над и под жилой площадью соседей. Исключение — первые и последние этажи. Кухню на первом этаже можно располагать под жилой площадью соседей, но не под их санузлом. Кухню на последнем этаже можно располагать над санузлом, но не над жилой площадью. 

Какие работы относятся к перепланировке?

Согласовывать нужно ряд работ, связанных с изменением плана квартиры. При этом необходимо учитывать, что эти изменения не должны нарушать конструкцию дома, требования пожарной безопасности и условия жизни соседей. Вот некоторые из таких работ:

• Зонирование комнат с частичным или полным сносом и возведением перегородок;
• Создание проемов путем частичного разрушения несущих стенс проведением усиления;
• Расширение и совмещение санузла;
• Демонтаж, перестановка или обновление инженерных коммуникаций, таких как водопровод или вентиляция;
• Устройство кладовок и гардеробных, занимающих до 40% от общей площади комнаты.

В квартире можно провести следующие работы без получения разрешений и согласований:

• Замена сантехнических изделий без перемещения их в другую область.
• Замена дверей и оконных рам без изменения размеров проемов.
• Утепление и внутренняя отделка балкона.
• Замена покрытия на полу без изменения конструкции пола.
• Установка антенны и кондиционера.
• Отделка стен и другие косметические ремонтные работы.

Полный список допустимых работ по перепланировке и/или переустройству можно ознакомиться в постановлении № 508-ПП.

Некоторые варианты перепланировки запрещены законом, согласовать их не получится и при обнаружении Мосжилинспекция потребует исправить до разрешенного варианта. К ним относятся:

• объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты. В этом случае обязательно необходимо установить дверь или перегородку.
• Объединение балкона или лоджии с жилой комнатой, здесь также обязательно должна быть перегородка. Обычно решением становится французские стеклянные перегородки.
• Полный снос несущих стен или их ослабление путем прорубания арок и расширения оконных и дверных проемов без проведения усиления.
• Усечение, демонтаж вентиляции и других инженерных коммуникаций.

Этапы согласования перепланировки

• Для начала необходимо собрать документы на квартиру: экспликацию, поэтажный план или технический паспорт БТИ, выписку из ЕГРН, справку и собственности. Если перепланировка уже была выполнена, БТИ может выдать план в красных линиях.
• Необходимо подготовить проектную документацию. Для ранее выполненной перепланировки — техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, для планируемой — техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства планируемых работ и проект перепланировки. Проектную документацию могут разработать только специалисты с допуском СРО. Если перепланировка затрагивает несущие стены, техническое заключение составляет автор проекта дома. В Москве для хрущевок чаще всего это МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».
• Пакет документов и проектную документацию нужно прикрепить к заявлению в Мосжилинспекцию, которое оформляется на сайте мос.ру.
• Если работы по перепланировке еще не выполнены, необходимо получить распоряжение от Мосжилинспекции и приступить к ремонтным работам. После выполнения ремонтных работ следует получить акт о завершенной перепланировке. Если работы выполнены, Мосжилинспекция после проверки на отстутствие нарушений выдает акт о завершенной перепланировке. В случае обнаружения нарушений в перепланировке или несоответствия ее проектной документации инспекция выдаст отказ с замечаниями. В этом нет ничего плохого, это значит, что замечания нужно исправить и подать снова.
• Акт от Мосжилинспекции автоматически отправляется в БТИ и Росреестр. Далее необходимо получить новый технический паспорт в БТИ и новый технический план от кадастрового инженера. На основе нового технического плана будут внесены изменения в ЕГРН.

Что будет, если перепланировку провести без согласования?

Незаконная перепланировка нарушает права жителей многоквартирного дома. Если перепланировка не согласована, для жильцов, которые приняли такое решение, возникнут следующие проблемы:

• В проведении юридических сделок, например, продаже, сдаче в аренду, передаче в наследство, покупке в ипотеку, так как перепланировка в документах не будет соответствовать актуальной. 
• Если перепланировка в квартире не была согласована до продажи, ответственность за это переходит на нового владельца. 
• Мосжилинспекция может потребовать вернуть перепланировку в исходное состояние или узаконить ее. Если собственник откажется выполнить требования, Мосжилинспекция имеет право обратиться в суд. 
• Собственнику будет выдан запрет на выезд из страны, пока нарушения не будут исправлены.

Чтобы не заниматься этим самостоятельно, вы можете обратиться в компанию Реплан. Наши специалисты бесплатно проконсультируют вас, подскажут лучшие варианты для вашей перепланировки и займутся оформлением всех документов за вас. В нашем штате есть специалисты с требуемыми допусками, которые разработают необходимую проектную документацию. Это позволяет согласовывать перепланировки под ключ.