Документы для согласования перепланировки — подробный список

Перед тем как приступить к ремонтным работам, необходимо учитывать, что даже небольшие изменения, касающиеся стен, перегородок, инженерных коммуникаций или общей площади помещения, требуют согласования. Согласно российскому законодательству, внести любые изменения в учетно-технические документы помещения можно после согласования с инстанциями. Это правило применяется как к жилым, так и к нежилым объектам. В данной статье мы расскажем, какие документы для согласования перепланировки нужно подготовить, чтобы успешно пройти все этапы этого процесса. 

Содержание:

1. Список основных документов на помещение, которые потребуются для согласования перепланировки
2. Дополнительные справки и разрешения, которые могут понадобиться в зависимости от планируемых или ранее выполненных работ
3. Проектная документация 

Согласование перепланировки помещения зависит от его вида и расположения:

• Мосжилинспекция занимается проверкой и согласованием перепланировок в жилых помещениях и нежилых, расположенных в многоквартирных домах. Оно регулируется Постановлением Правительства г.Москвы №508-ПП.
• БТИ согласует перепланировку в нежилых помещениях, расположенных в нежилых зданиях. Здесь действуют правила Постановления №432-ПП.

От типа помещения и стадии выполнения работ зависит и пакет документов, который необходим для согласования. 

Список основных документов на помещение, которые потребуются для согласования перепланировки

1. Учётно-технические документы БТИ необходимы для первоначального анализа помещения или здания, возможности проведения работ по перепланировке. К ним относятся:

• Технический паспорт помещения содержит результаты технической инвентаризации, основные технические характеристики объекта недвижимости, а также экспликацию помещений, поэтажные планы и справку о состоянии здания.
• Экспликация: текстовое описание помещений, их назначения и площади.
• Поэтажный план: отображает расположение квартиры на этаже с указанием всех помещений, стен, окон и дверей.

Если инспекторами Мосжилинспекции была выявлена несогласованная выполненная перепланировка, собственнику помещения в жилом доме будет выдано предписание. После этого инженер БТИ зафиксирует все изменения в документах красными линиями. 

Если перепланировка проводится в квартире в новостройке и первичная инвентаризация еще не была проведена, нужно вызвать в помещение специалиста БТИ, дополнительную информацию можно запросить документацию у застройщика или управляющей компании. 

2. Подтверждение права собственности:

• Паспортные данные собственника или арендатора помещения;
• Выписка из ЕГРН;
• Договор аренды, если помещение находится в аренде.

Если помещение находится в долевой собственности или имеются другие собственники, их паспортные данные и согласие в письменном виде в свободной форме.

Если нежилое помещение находится в собственности города, разрешение на проведение перепланировки нужно получить в Департаменте городского имущества.

3. Документы БТИ соседей снизу и сверху

Поэтажный план и экспликация соседей могут понадобиться, когда перепланировка квартиры затрагивает несущие конструкции. Их демонтаж может повлиять на несущую способность и безопасность всего здания.

Согласно Постановлению №508-ПП мокрые зоны (кухни, санузлы) в квартирах могут располагаться только над мокрыми зонами и нежилыми помещениями соседей снизу. Если в ходе перепланировки планируется перенос или расширение площади мокрых точек, необходимо учесть зонирование и расположение санузлов и кухонь в квартирах снизу. Тогда риска ухудшения условий жизни соседей не будет.

4. Разрешение на перепланировку от банка

Если квартира находится в ипотеке, необходимо получить от банка официальное разрешение на проведение и согласование перепланировки. Банк является фактическим владельцем ипотечного имущества до полного погашения ипотечного займа. Поэтому любые изменения, внесенные в квартиру, должны быть официально согласованы с финансовым учреждением.

Дополнительные справки и разрешения, которые могут понадобиться в зависимости от планируемых или ранее выполненных работ

1. Справка из Мосгаза

Подтверждение, что работы по переносу или демонтажу газового оборудования, которые были проведены в помещении с перепланировкой, соответствуют нормам и требованиям безопасности и не повлекут за собой потенциальные риски для жильцов здания.

2. Протокол общего собрания собственников

Нужен, если перепланировка жилого или нежилого помещения касается общедомового имущества или фасада дома. К таким работам относятся:

• устройство отдельного входа, закладка окна, устройство окна, установка рольставней, устройство вентиляционной установки в нежилом помещении;
• перевод жилого помещения в нежилое;
• устройство нового балкона на первом этаже;
• объединение или расширение квартир за счет площади тамбура;
• демонтаж мусоропровода в квартире;
• устройство камина.

3. Разрешение от Департамента культурного наследия (ДКН)

Если дом, где будет проводиться перепланировка, признан объектом культурного наследия, нужно получить охранное обязательство от ДКН, в котором будут перечислены элементы дома, подлежащие охране.

При согласовании перепланировки необходимо обратиться в Департамент, если изменения затронут элементы охраны. В случае, если охраняемые объекты не будут задействованы, процесс согласования перепланировки можно проводить стандартно, без участия ДКН.

4. Заключение от Центра гигиены и эпидемиологии

Для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме необходимо подтвердить соответствие предстоящих изменений санитарно-гигиеническим стандартам. Список требований изменяется в зависимости от назначения помещения.

Виды работ, по которым может потребоваться оформление санитарного заключения от Центра гигиены:

• Определение максимально допустимого уровня шума от вентиляционного оборудования, при разгрузке/погрузке товаров, если это магазин.
• Изменения в сантехнических узлах и появление новых мокрых точек.
• Изменения в расположении установленных вентиляционных каналов.
• Модификация конструкции или перемещение мусоропроводов в жилых домах с множеством квартир.
• Превращение жилой квартиры в нежилое помещение.
• Перепланировка, благоустройство, демонтаж или перемещение квартирных мусоропроводов.
• Наличие зоны отгрузки для магазинов.

5. Управляющая компания 

Здесь можно по запросу получить поэтажные планы, экспликации, справки по выделенной электромощности, акты и справки исправности вентиляции.

6. Главархив

При обнаружении ошибок или несоответствий в документах БТИ, собственники могут обратиться в архив и запросить старые документы на помещение.

Проектная документация 

Проектная документация представляет собой комплект текстовых и графических материалов, подробно описывающих конструктивные, технологические и инженерные решения, необходимые для перепланировки. Этот набор материалов является обязательным основанием для:

• Согласования перепланировки в Мосжилинспекции. Без согласованной проектной документации заявление не будет рассмотрено.
• Внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения в БТИ.
• Проведения ремонтных работ. Данная документация служит руководством для подрядчиков, обеспечивая выполнение работ в соответствии с требованиями и нормами, а также с учетом особенностей конкретного объекта.

Разработкой проектной документации занимаются проектировщики с допуском СРО на соответствующие работы. Техническое заключение для перепланировки, которая затрагивает несущие конструкции разрабатывает автор проекта дома. В Москве такими организациями являются: 

• АО МНИИТЭП для панельных и блочных домов, 
• ГБУ «Экспертный центр» для домов без автора проекта, с индивидуальным проектом, старого фонда, с деревянными перекрытиями.

Состав проектной документации зависит от стадии выполнения работ. 

Для ранее выполненных работ разрабатывается техническое заключение о допустимости и безопасности.

Для планируемой перепланировки разрабатывается техническое заключение о состоянии несущих конструкций и проект перепланировки. 

Проектную документацию для перепланировки квартиры в панельном доме можно взять бесплатно. Но в этом случае важно выполнить главное требование — перепланировка обязательно должна в точности совпадать с проектной документацией.

Содержание проектной документации зависит от назначения помещения и может включать в себя акустические расчеты, проект изменения фасада, технологические решения и др.. В проект перепланировки может входить переустройство — изменение местоположения или состава внутренних сетей и оборудования

Проектная документация обязательно должна быть подписана электронно-цифровой подписью.

Акты скрытых работ и журнал производства работ

Если в ходе перепланировки были выполнены работы по усилению несущих конструкций, гидроизоляции или шумоизоляции, при актировании Мосжилинспекцией понадобятся акты скрытых работ и журнал производства работ.

Дополнительные разделы 

Для согласования перепланировки в нежилом помещении в многоквартирном доме, где планируется или уже ведется деятельность, требующая лицензирования (магазины, медицинские кабинеты, салоны красоты), проектная документация должна иметь дополнительные разделы: 

• проект технологических решений. Здесь описываются процесс работы предприятия, виды деятельности, проводимых в помещении, установленное оборудование и деятельность сотрудников.
• проект отопления вентиляции и кондиционирования содержит информацию о материалах установленного или планируемого оборудования, расположении вентиляционных каналов, отопительного оборудования, расчетах по воздухообмену при необходимости и рекомендациях по установке оборудования.
• акустический расчет проводится, если в помещении будет расположено оборудование с дополнительным источником шума. Специалисты выбирают расчетные точки, и, если шум не превышает допустимого значения, выдают положительное заключение.