Проектная документация объекта (помещения) — как составить и на что обратить внимание

Проектная документация — это основополагающий документ при перепланировке или ремонте объекта (помещения). Она определяет все основные параметры будущего объекта, его технические характеристики, дизайн и другие важные моменты. Грамотно составленная проектная документация позволяет избежать ошибок и недочетов в процессе строительства, а также оптимизировать расходы.

Содержание:

1. Что такое проектная документация и для чего она нужна?
2. Что такое проект перепланировки?
3. Что такое техническое заключение?
4. Как составить проектную документацию?

Проектная документация объекта — комплект текстовых и графических материалов, детально описывающих конструктивные, технологические и инженерные решения, необходимые для строительства, реконструкции или ремонта объекта (помещения). Она служит необходимым основанием для:

• получения разрешения на перепланировку в Мосжилинспекции.
  Без согласованной проектной документации ремонтные работы по перепланировке будут считаться незаконными.
• проведения всех строительных работ.
  Документация служит руководством для подрядчиков, позволяя им выполнить работы с соблюдением всех норм и требований, а также с учетом всех особенностей объекта.

Основные требования к виду проектной документации регламентируются национальным стандартом ГОСТ Р 21.101-2020 и ГОСТ 2.103-2013.

Проектная документация нужна в случаях:

• изменение площади помещений, устройство, демонтаж ненесущих конструкций и несущих стен (с усилением);
• изменение конструкции потолка и пола;
• перенос или устройство оконных и дверных проемов;
• демонтаж, перенос инженерных коммуникаций и другое.

Содержание проектной документации зависит от характера запланированных строительных работ, особенностей помещения и здания, а также других параметров. Однако определенные разделы должны присутствовать в проекте в любом случае. Ответственность за то как составить проектную документацию помещения, ее соответствие нормативным требованиям возлагается на проектировщика и проектную организацию.

Что такое проект перепланировки?

В проекте перепланировки по техническому заданию от заказчика отражаются все изменения, которые хочет внести владелец или арендатор в планировку квартиры или нежилого помещения.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме или нежилом объекте должен содержать текстовые и графические материалы, оформленные согласно требованиям технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, а также других руководящих документов, включая санитарные нормы.

Решения, предусмотренные в проекте, должны включать планировочные и конструктивные решения, а также соответствующие расчеты. При проведении работ на фасадах зданий также следует учитывать предложения по цветовым решениям проектируемых элементов, благоустройству территории и созданию визуализации объекта.

В текстовой части указаны:

• общая информация об исполнителях, компании-разработчике проектной документации;
• общая информация о здании, год его постройки, тип перекрытий, его этажность, какие помещения находятся под и над помещением с перепланировкой. 
• пояснительная записка руководителя проекта, где приводятся рекомендации и выводы о безопасности и допустимости запланированных или ранее выполненных работ, соблюдение правил и нормативов, действующих в Российской Федерации, а также отсутствие признаков реконструкции или капитального ремонта (для данных видов работ требуется разрешение на строительство). 
• перечень изменений в конфигурации помещения с описанием запланированных работ.
• нормативная база, которая включает в себя перечень законодательных и подзаконных актов, СНиП, ГОСТ и МГСН. 
• необходимость составления акта скрытых работ при необходимости.
• решения по организации и производству работ, противопожарным мероприятиям, обеспечению доступности маломобильным группам населения (при необходимости).

В графической части проектной документации в разделе архитектурных решений указывают следующую информацию:

• Демонтаж, перенос или устройство дверных и оконных проемов с указанием их размеров.
• Монтаж или демонтаж стен, перегородок и возведение новых стен с указанием материалов и характеристик.
• Увеличение или уменьшение размеров встроенных шкафов, кладовок, вспомогательных помещений.
• Возведение или разбор антресоли.
• Усиление несущих конструкций для обеспечения безопасности.
• Необходимость составления акта скрытых работ и требования к вводу объекта в эксплуатацию.
• Перечень строительного оборудования, которое может применяться при проведении работ.
• Информация о сантехническом оборудовании

Для обеспечения гидро-, вибро-, звуко- и шумоизоляции проектировщик определит характеристики и виды строительных материалов, которые следует использовать в процессе ремонта. Исходное состояние объекта, а также все планируемые изменения, подтверждаются чертежами, схемами и необходимыми расчетами.

Раздел электроснабжения

Практически всегда перепланировка и переустройство затрагивают систему электроснабжения квартиры. Владельцу может понадобиться увеличение точек потребления электроэнергии, установка более мощного оборудования или изменение схемы электропроводки. Все требования к таким видам работ также должны быть отражены в проекте:

• Максимально допустимая мощность электрооборудования.
• Места для размещения электропроводки и установки розеток.
• Требования к изоляции кабелей и сетей.
• Схемы и чертежи для изменения схемы электроснабжения.

Для выполнения определенных видов работ с электричеством требуются специальные допуски и разрешения. Все эти аспекты также будут отражены в проекте, предоставленном проектной организацией.

В разделе водоснабжения и канализации указываются:

Если проектом перепланировки предусмотрен перенос или замена сантехнического или канализационного оборудования, здесь указываются следующие пункты:

• материал труб водоснабжения и канализации;
• при необходимости делается гидравлический расчет;
• аксонометрические схемы;
• узлы подключения сантехнического оборудования.

Что такое техническое заключение?

В техническом заключении дается описание состояния внутренних несущих и ненесущих стен, перегородок, существующих инженерных систем (водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения), а так же описание конструктива и общая информация о всем здании и помещении до перепланировки, которое подтверждает возможность производства работ. 

Техническое заключение, должно включать текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с требованиями технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, а также других нормативных документов, включая санитарные нормы.

Решения, предусмотренные в техническом заключении, должны включать планировочные, архитектурные и конструктивные решения, а также соответствующие расчеты. Техническое заключение бывает двух видов в зависимости от стадии выполнения перепланировки. 

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности производства планируемых работ разрабатывается для планируемой перепланировки.

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ разрабатывается для планируемых перепланировок.

Раздел визуального и инструментального обследования

Для подготовки технического заключения специалисты проектной организации обязаны провести обследование несущих конструкций многоквартирного дома или нежилого здания. Это обследование включает в себя следующие этапы:

• Визуальный осмотр не только помещений, в которых планируются работы, но и общественных зон здания, перекрытий, несущих конструкций и других элементов.
• Получение актуальной информации об объекте, его несущих конструкциях с использованием специального оборудования и инструментов

Раздел обследования несущих конструкций и расчета несущей способности

При подготовке технического заключения необходимо соблюдать правила эксплуатации как жилого, так и нежилого фонда. В документе должны быть учтены следующие характеристики объекта:

• Фактическое состояние несущих конструкций.
• Несущая способность стен, фундамента, перекрытий.
• Допустимые нагрузки на несущие конструкции.
• Меры по усилению несущих конструкций.

Дополнительные разделы 

Если в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, планируется или ведется деятельность, которая требует получения лицензии, дополнительно к выше указанной проектной документации разрабатываются проект технологический решений, акустический расчет и проект отопления вентиляции и кондиционирования (ОВиК).

В проекте технологических решений описывается процесс работы предприятия, вид деятельности, который ведется в помещении, какое оборудование установлено, описание занятий сотрудников. 

В проекте отопления, вентиляции и кондиционирования указывается материалы устанавливаемого или существующего оборудования, расположение вентиляционных каналов, отопительного оборудования, расчеты по воздухообмену при необходимости, рекомендации по установке оборудования.

Акустический расчет проводится, если в помещении будет расположено оборудование с дополнительным источником шума. Специалисты выбирают расчетные точки, и, если шум не превышает допустимого значения, выдают положительное заключение.

Как составить проектную документацию?

Для разработки технического заключения для перепланировки и переустройства квартиры или нежилого помещения, не затрагивающего несущие конструкции жилого дома, вы можете обратиться в любую проектную организацию, имеющую допуск СРО на проектирование, включая нашу.

Однако, если планируется вмешательство в несущие конструкции многоквартирного дома, такие как создание проема в несущей стене или перепланировка помещения с деревянными перекрытиями, необходимо получить техническое заключение от автора проекта дома. 

Ответственность за подготовку технического заключения при затрагивании несущих конструкций разделяется между следующими организациями:

Действующий автор проекта дома (информацию о застройщике можно получить в управляющей компании дома).

АО МНИИТЭП — автор проектов типовых серийных панельных и блочных домов.

ГБУ «Экспертный центр» — уполномоченная Мосжилинспекцией организация, которая может предоставить техническое заключение для любого типа дома в случае отсутствия действующего автора проекта дома и для домов с деревянными перекрытиями.

Чтобы заказать проектную документацию, от владельца помещения понадобятся учетно-технические документы БТИ: поэтажный план, экспликация или технический паспорт.