Проект перепланировки — виды, стоимость, как разработать

Содержание:

1. Зачем нужен проект перепланировки?
2. Как заказать проект перепланировки?
3. Типовой проект перепланировки
4. Стоимость разработки проекта перепланировки
5. Пример проект перепланировки, прошедший согласование
6. Можно ли внести корректировки в проект?
7. Как проходит процесс согласования?

Проект перепланировки — специальный документ, где отражаются планируемые изменения конфигурации жилого или нежилого помещения. Он входит в состав проектной документации, которая используется в процессе согласования планируемых работ по перепланировке и/или переустройству.

Проект перепланировки составляется строго по регламентам, установленным местным постановлением в зависимости от типа помещения и его расположения:

• для квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах:

Требования установлены в Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 г. «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» с изменениями и дополнениями от 15 июня 2022 г. № 1083-ПП СП “Здания жилые многоквартирные»;

• для нежилых помещений в нежилых зданиях:

Регламентируется Постановлением № 432-ПП Москвы от 27 августа 2012 года.

Зачем нужен проект перепланировки?

В проекте перепланировки описываются все виды работ, техника безопасности. Также проект нужен в качестве рекомендательной базы и инструкции по проведению работ для строителей.

Проект перепланировки для помещений в многоквартирном доме изготавливается для тех видов работ, которые нельзя согласовать по эскизу, например, когда планируются следующие работы:

• изменения границ мокрых зон (санузлы, уборная, ванные комнаты);
• перенос и устройство сантехники и другого инженерного оборудования, с прокладкой инженерных сетей;
• устройство кухонь, кухонь-ниш;
• заложение, устройство, изменение формы окон, дверных проёмов балконов и лоджий, не затрагивая фасад дома;
• устройство или заложение проёмов в несущих стенах;
• любые работы с использованием части общего имущества или которые затрагивают архитектурный облик дома.

Несогласованная перепланировка без предварительно разработанного проекта может привести к разрушению конструкции здания, что в свою очередь повышает риск происшествий и может причинить вред соседям. Такие действия могут быть выявлены государственными инспекциями, которые потребуют от владельцев помещения устранить нарушения. Это может повлечь за собой дополнительные финансовые затраты, которые легко можно избежать. Для минимизации рисков следует обязательно разработать проектную документацию для перепланировки ещё до начала выполнения работ.

Проектная документация для согласования планируемых работ состоит из:

• Проекта перепланировки и(или) переустройства ;
• Технического заключения о допустимости и безопасности планируемых работ по перепланировке и(или) переустройству.

В проект перепланировки жилого помещения могут добавляться специальные инженерные разделы, например, проект водоснабжения, слаботочных систем, отопления, вентиляции.

В проект перепланировки нежилого помещения дополнительно к разделам, перечисленным для жилых помещений, может добавиться ещё проект технологии, проект организации входной группы, колористическое решение фасада здания.

Выше указанную проектную документацию для подачи в жилищную инспекцию города Москвы должны изготовлять только проектные организации с допуском СРО. Дизайн-проекты, разработанные дизайнерами-архитекторами без соответствующего допуска, не являются проектом перепланировки и не имеют юридической силы. По ним согласовать перепланировку в Мосжилинспекции нельзя. Выписка из реестра членов СРО прилагается в конце проекта.

В проекте перепланировки по техническому заданию от заказчика отражаются все изменения, которые хочет внести собственник в планировку квартиры.

Как заказать проект перепланировки?

Шаг 1. Консультация и заключение договора

Прежде чем приступать к процедуре и согласованию перепланировки, проконсультируйтесь со специалистами. На них вам расскажут, возможна ли перепланировка, которая учитывает ваши желания, тип и состояние вашего дома. Также вам расскажут как будет проходить процесс согласования, какие документы понадобятся и как их оформить правильно и без ошибок. Обычно такие консультации бесплатны.

После консультации владелец помещения присылает электронные версии правоустанавливающих документов, проектировщик и менеджер из проектной организации выезжают на объект для его анализа и обмеров. Это гарантирует точность в работе над проектом перепланировки. На этом этапе также выявляются возможные ошибки, произведённые при обмерах или согласованиях, которые проводились раньше.

После выезда оглашается окончательная стоимость работ по проекту, которая включает в себя разработку проектной документации. Чаще всего собственники берут услугу согласования перепланировки под ключ, что включает в себя разработку и подачу документов без участия владельцев помещения. После обсуждения заключается договор с проектной организацией и оплачивается аванс.

Шаг 2. Обследование объекта и разработка проектной документации

Для оформления проекта специалисты запросят у вас пакет документов на помещение, в него входят:

• учетно-технические документы БТИ — поэтажный план, экспликация или технический паспорт;
• эскиз перепланировки жилого или нежилого помещения, где указаны изменения;
• протокол общего собрания собственников, если изменения касаются общедомового имущества;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ.

Если несущие конструкции здания не затронуты, техническое заключение может разработать та же проектная организация, что будет разрабатывать проект перепланировки.

Если перепланировка касается несущих конструкций, техническое заключение разрабатывает автор проекта дома (МНИИТЭП, ГБУ «Экспертный центр» или в некоторых случаях застройщик).

Техническое заключение обзательно для последующей разработки проекта перепланировки. Проектировщики или авторы проекта дома анализируют планируемые работы по перепланировке, несущие конструкции, состояние дома и опеределяют какие работы могут быть выполнены и быть безопасными.

После получения документов на помещение, технического заключения, их анализа, инженеры приступают к разработке конструктивных решений, составлению чертежей. Вся проектная документация подписывается электронно-цифровой подписью.

Основные требования к виду проектной документации регламентируются национальным стандартом ГОСТ Р 21.101-2020 и ГОСТ 2.103-2013. У проекта перепланировки есть срок действия — 1 год.

Типовой проект перепланировки

Можно воспользоваться бесплатным типовым проектом перепланировки. Тогда заказывать индивидуальный в проектной организации не придётся. В этом случае ваша перепланировка должна в точности до сантиметра совпадать с типовым проектом. Найти типовой проект для вашего дома можно на сайте мос.ру. Практически все панельные многоквартирные дома в Москве разработал МНИИТЭП, соответственно, для квартиры в панельке можно найти проект перепланировки на сайте городских услуг.

Стоимость разработки проекта перепланировки

Финальная стоимость разработки проекта зависит от уникальной сложности задачи, объема запланированных мероприятий, числа необходимых разделов документации и площади помещения. Компания реплан подходит к ценообразованию в индивидуальном порядке, начиная с минимальной отметки в 20 тысяч рублей. Обычно на создание проекта перепланировки уходит от 2 до 10 рабочих дней, что позволяет нам гарантировать качественное выполнение задачи в срок.

Рассмотрим в качестве примера проект перепланировки, прошедший согласование

Титульный лист, на котором содержатся полное наименование проектной организации, наименование объекта недвижимости, вид документации и адрес объекта недвижимости, должности  и подписи лиц, подготавливающих документ и подпись заказчика:

Содержание, запись руководителя проекта о безопасности работ, описанных в проекте, список нормативной литературы и введение.

Описывается планируемый перечень работ по переустройству и перепланировке помещения

Описываются инженерные системы квартиры: водоснабжение и канализации, вентиляция, электроснабжение, газоснабжение (при наличии), отопление.

Далее дается описание противопожарных мероприятий и мероприятий по шумозащите.

В конце пояснительной записки даются выводы и рекомендации.

Планы до перепланировки, после и план демонтажно-монтажных работ, вместе с узлами устройства перегородок

План устройства полов, сбор нагрузок от полов на плиту перекрытия, экспликация напольных покрытий и узлы напольного пирога

План с расположением инженерных систем и аксонометрические схемы водоснабжения и канализации

Можно ли внести корректировки в проект?

Иногда бывает так, что хотя перепланировка уже получила одобрение, в проекте все же требуются дополнительные изменения. Такая возможность предоставляется в следующих случаях:

• собственник принимает решение об изменениях в проекте перепланировки;
• выявлены недочёты или расхождения между проектом и выполненным ремонтом;
• получены замечания от Мосжилинспекции;
• выявлены технические ошибки и требуют коррекции.

Корректировки можно внести в течение 2-3 дней. Важно отметить, что изменения следует вносить до того, как будет получено разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции. Нежелательно вносить изменения после получения разрешения или в процессе ремонта, так как это может повлечь за собой противоречия с утверждённым проектом.

В случае необходимости, дополнительные эскизы могут быть включены в общий набор документов. Важно соблюдать ограничение: изменения не могут касаться несущих конструкций здания.

Если разрешение и акт завершённой перепланировки от Мосжилинспекции уже получены, то внесение корректировок потребует нового этапа согласования.

Как проходит процесс согласования?

Для получения разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции подаются правоустанавливающие документы на недвижимость через портал mos.ru, документы БТИ, техническое заключение и проект перепланировки. После получения разрешения Мосжилинспекции, проект перепланировки участвует в процедуре оформления акта о завершённой перепланировке. После получения акта Мосжилинспекции отправляет его в БТИ и Росреестр, на основании которого специалист из БТИ вносит изменения в технический паспорт квартиры. Последний этап — внесение изменений данных квартиры в Росреестр на основании технического плана.