Самовольная перепланировка: размер штрафа и чем грозит

Содержание:

1. Какой размер штрафа при самовольной перепланировке
2. Чем грозит незаконная перепланировка
3. Что нельзя и можно согласовать после самовольной перепланировки
4. Как согласовать самовольную перепланировку

Случаи, когда в стремлении создать комфортное пространство владельцы недвижимости решают вносить изменения в конструктив помещения без должных разрешений, вполне частая практика. При этом получение разрешения откладывают на потом или вообще не считают чем-то обязательным.

Самовольной перепланировкой недвижимости называется изменение конфигурации и/или функционального назначения помещения без получения разрешения в Мосжилинспекции. Это касается жилых и нежилых объектов, расположенных в многоквартирном доме. Несогласованная перепланировка не только нарушает строительные нормы и является серьезным административным нарушением, но и подвергает владельцев недвижимости и их соседей риску последствий, финансовых и правовых.

Тем не менее собственники продолжают проводить незаконную перепланировку, надеясь на то, что этот факт останется незамеченным. К несчастью таких владельцев, тайное рано или поздно становится явным. Факт несогласованных изменений может обнаружиться во время совершения юридических операций с недвижимостью: в процессе таких сделок текущий план помещения сравнивают с документами БТИ.

О самовольной перепланировке может стать известно также благодаря внимательным соседям, которых может заинтересовать шум и строительная грязь. Они могут обратиться в Мосжилинспекцию с вопросом о законности работ, тогда служба направит письмо владельцу помещения с запросом предоставить документы на осуществляемую перепланировку в течение одного месяца. Если этот запрос проигнорировать, инспекция начинает действовать через суд и приставов.

Обратите внимание! Если вы получили недвижимость с незаконной перепланировкой в собственность (купили или досталась по наследству), ответственность за нее несете теперь вы.

Какой размер штрафа при самовольной перепланировке

7 апреля 2022 года мэр Москвы Сергей Собянин ввел временный мораторий на штраф для владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, которые совершили перепланировку без получения разрешения Мосжилинспекции. В этом году отмену штрафа продлили до конца 2023 года.

Чем грозит незаконная перепланировка

• Самовольная перепланировка часто осуществляется с большими нарушениями, которые приводят к аварии: нарушению конструкции всего дома, разрушению стен и перекрытий. Чаще всего это снос перегородок полностью, вырубка проемов в несущих стенах без проведения усиления, объединение жилых и нежилых помещений. Если авария случилась и затронула имущество соседей, виновник будет обязан возместить ущерб соседям согласно пункту 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.
• Помимо непосредственных рисков для безопасности и целостности здания, незаконная перепланировка негативно влияет на юридический статус недвижимости и ее коммерческую ценность. Собственность с незаконной перепланировкой сложно продать, купить в ипотеку, сдать в аренду, оформить в наследство, т.е. исполнять любые юридические сделки.
• Стоимость помещения снижается примерно на 20%. Ответственность за незаконную перепланировку ложится на плечи нового собственника. Не все хотят нести такие риски и траты, делать новые документы на помещение, и, если необходимо, заново переделывать ремонт, чтобы вернуть перепланировку в первоначальное состояние по предписанию Мосжилинспекции.
• Если незаконная перепланировка была выполнена на объекте, который находится в ипотеке, и банк обладает информацией об этой ситуации, банк имеет право потребовать немедленной выплаты всей суммы займа.
• Если перепланировка нарушает нормы, но согласовать такие изменения по закону невозможно, Мосжилинспекция выдает предписание согласовать перепланировку или привести объект в прежнее состояние. Сделать это необходимо в установленный инспекцией срок, иначе придется иметь дело с судом.
• Если требование Мосжилинспекции о возвращении прежней перепланировки не выполнено, есть вероятность утратить права собственности на помещение. Личную собственность суд может изъять и продать с торгов, для съемного помещения расторгают договор аренды.
• Ограничение выезда за границу. Закон запрещает пересечение границы тем собственникам, которые не исполнили требование суда. Пока перепланировка не будет согласована или исправлена, о загранице халатные владельцы недвижимости могут забыть.
• Если выполненные работы не отступают от строительных норм и требований, их можно согласовать — получить акт на завершенные работы от Мосжилинспекции.

Что нельзя и можно согласовать после самовольной перепланировки

Для того чтобы ознакомиться с законным способом проведения и согласования перепланировки в квартирах и нежилых помещениях в Москве, рекомендуем ознакомиться с Постановлением №508-ПП с приложениями, принятое Правительством Москвы 25 октября 2011 года. Этот документ содержит не только требования и нормы, но и указания по процедуре проведения перепланировки и ее согласования, которые следует строго соблюдать при внесении изменений в планировку объектов недвижимости в столице.

В многоквартирных домах, как в жилых, так и в нежилых помещениях, существуют ограничения, которые не позволяют получить согласование на следующие виды изменений:

Запрещено согласование:

• объединение балконов и лоджий с жилыми комнатами;
• объединение балконов и лоджий с перенесенным туда центральным отоплением;
• объединение жилого помещения с газифицированным помещением без соответствующих ограничительных перекрытий;
• перенос мокрых точек (например, санузлов) над жилыми помещениями;
• изменение функционального назначения жилых помещений на нежилые;
• перенос, демонтаж или создание проемов в несущих конструкциях без усиления;
• выемка грунта (например, из подвалов или подземных помещений).

Однако существует возможность получить согласование на следующие изменения в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов: Разрешено согласование:

• объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты;
• перенос дверных проемов;
• монтаж и демонтаж ненесущих перегородок и стен;
• увеличение площади мокрых точек (например, санузлов) путем включения нежилых помещений;
• перенос мокрой точки, если необходимое под ней помещение не предназначено для проживания (например, это первый этаж или нежилое коммерческое помещение).

Отдельно для нежилых хочется отметить увеличение этажности, надстройку новых конструкций — это все попадает под определение реконструкции. Выполнять такие работы можно уже с разрешением Департамента строительства, ее согласование — совсем другой и более серьезный процесс.

Такие изменения, как косметический ремонт, замена сантехники или бытового оборудования без их переноса, замена стекол в окнах можно делать без согласования вообще.

Как согласовать самовольную перепланировку

Для согласования различных видов изменений в помещениях существуют разные требования и процедуры.

Незначительные изменения, такие как перестановка электрической плиты или сантехники в пределах помещения, можно согласовать по простому эскизу.

Перепланировка, включающая глобальные изменения, такие как изменение площади, объединение или разделение помещений, а также перенос мокрых точек, требует более серьезного подхода. Для согласования таких работ необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Проектную документацию составляют профессионалы, имеющие допуск СРО (саморегулируемых организаций).

Если перепланировка касается несущих стен здания, то техническое заключение составляет автор проекта здания, АО МНИИТЭП — для типовых панельных и блочных домов, ГБУ «Экспертный центр» — для домов без авторов проектов, а также для помещений с деревянными перекрытиями.

Для подготовки к получению технического заключения необходимо сформировать полный пакет документов. Этот набор документов включает:

• Документы, подтверждающие право на собственность, выписку ЕГРН (в случае долевой собственности на помещение — разрешение от всех собственников).

• Документы от БТИ, содержащие информацию о расположении помещения. Иногда уже сделанная перепланировка указывается в них сразу в красных линиях.

• Справка от Мосгаза, если в ходе перепланировки затрагивалось газовое оборудование.

• Протокол общего собрания собственников, в случае, когда перепланировка касалась общедомового имущества.

Для нежилых помещений к этому списку добавляются: разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии, а также разрешение от Департамента городского имущества в случае, если нежилое помещение находится в собственности города.

Теперь, собрав полный комплект документов, вы готовы подать заявление на согласование перепланировки в Мосжилинспекцию. Для этого достаточно оформить соответствующее заявление через онлайн-портал мос.ру. Подробные инструкции о том, как это сделать, представлены в этой статье.

После того как заявление и необходимые документы поступают в Мосжилинспекцию, организация направляет на ваш объект специалиста-инспектора. Этот эксперт проводит детальную проверку перепланировки, сопоставляя ее с предоставленным техническим заключением. В случае соответствия всем требованиям, оформляется акт о завершенной перепланировке. Обычно весь процесс занимает не более 20 рабочих дней.

Когда акт о завершенной перепланировке выдан, на объект направляется специалист БТИ. Этот сотрудник проводит инвентаризацию помещения и составляет новый технический план, отражающий изменения, внесенные в конфигурацию помещения. Теперь новые данные помещения можно внести в Росреестр.