Этапы реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме

Реконструкция нежилого помещения в многоквартирном доме — это комплекс работ, в результате которых изменяются технические и экономические показатели этого помещения. Она требует тщательной подготовки, согласования с множеством инстанций и соблюдения строительных норм.

Я, инженер-проектировщик компании по согласованию перепланировок Реплан, расскажу, как не спутать реконструкцию с перепланировкой, как получить разрешения на работы и какие есть этапы реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме.

Чем реконструкция отличается от перепланировки?

Перепланировка и реконструкция — это разные виды изменений, которые могут быть проведены в нежилом помещении, однако между ними есть существенные различия.

Перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещения без изменения его назначения и параметров. К ней относятся демонтаж и устройство стен, изменение размеров проемов, перенос сантехнических приборов, фасадные работы.

Реконструкция — это более масштабные изменения: 

• назначения помещения, например, из магазина в офис; 
• площади, например, за счет расширения за пределы существующих контуров, устройства антресольного этажа;
• высоты за счет надстройки или демонтажа этажа;
• конструктивных элементов, например, устройство новых несущих стен.

Согласование этих работ также отличается. 

Перепланировка как правило, требует согласования с Мосжилинспекцией, если помещение находится в жилом доме, или в БТИ, если оно находится в нежилом здании. Правила и регламенты для проведения и согласования прописаны в Постановлении №508-ПП.

Реконструкция требует более сложного согласования и получения разрешения в Департаменте строительства. Эти работы регламентируются Постановлением №432. 

В Москве реконструкция зданий осуществляется в соответствии с нормами ГрК РФ и Градостроительного кодекса города. Разрешение на строительство выдают уполномоченные службы. К работам допускаются юрлица и ИП, являющиеся членами профильных СРО (кроме случаев, когда стоимость работ не превышает 3 млн. рублей). По завершении реконструкции объект вводится в эксплуатацию, а изменения фиксируются в Росреестре. Расскажем об этих этапах подробнее.

Этапы реконструкции нежилого помещения 

Анализ помещения и подготовка документов

Оценка возможности реконструкции
Перед тем, как приступать к переделке нежилого помещения, я рекомендую взять консультацию в проектной организации. Они обычно бесплатные, на них специалисты проведут анализ технического состояния помещения, анализ желаемых изменений. На консультации вам расскажут, возможна и законна ли будет ваша реконструкция, дадут полную инструкцию по тому, как получить на нее разрешение.

После этой консультации специалисты компании могут также бесплатно выехать на ваш объект и сделать дополнительное обследование, чтобы точно дать вам ответ. Специалисты могут взять получение разрешений на себя, разработают проектную документацию и подадут нужные документы. Взаимодействие с инстанциями также будет на них. А клиент в результате просто получит готовое разрешение и может приступать к реконструкции уже законно. 

Разработка проектной документации

Для получения разрешения проектная документация обязательна. Она должна быть разработана инженерами-проектировщиками с допуском СРО. Проект реконструкции и техническое заключение должны соответствовать всем действующим нормативам и согласовываться с уполномоченными органами. В документах указываются план демонтажно/монтажных работ, описываются архитектурные решения, проект реконструкции, пояснительная записка, рекомендации и выводы от главного инженера-проектировщика.

Сбор необходимых документов 

Для реконструкции нежилого объекта требуется разрешение от местной власти по месту расположения участка. Для его получения необходимо предоставить:

• Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН).
• Градостроительный план на участок, выданный не ранее трех лет до обращения.
• Проектную документацию.
• Согласие всех правообладателей объекта на реконструкцию.
• Заключение из Центра гигиены.

Все документы нужно подать в Департамент строительства или другую межведомственную инстанцию.

Реконструкция нежилого помещения: сложности и нюансы

Реконструкция нежилого помещения — более сложный процесс, чем обычная перепланировка, так как она граничит с реконструкцией капитального объекта.

Для ее проведения требуется предварительное получение ГПЗУ в Москомархитектуре, который станет обязательной частью пакета проектной документации. Утвержденная в контролирующих инстанциях проектная документация вместе с пакетом документов направляется в Мосгосстройнадзор.

Согласие на работы выдается только после проверки и одобрения. Наши специалисты помогут быстро собрать и согласовать все необходимые документы.

Помимо временных и финансовых затрат, необходимо ориентироваться в многочисленных и постоянно меняющихся стандартах, правилах и нормах законодательства. Внесение корректировок в несущие конструкции может привести к существенному вмешательству в общий конструктив здания, поэтому контролирующие органы тщательно проверяют всю информацию, предоставляемую заявителем.

Что будет, если реконструкцию не согласовать? 

Согласование реконструкции объектов капитального строительства — это не просто формальность, а законная обязанность. Несоблюдение данного требования влечет за собой суровые штрафные санкции, установленные на законодательном уровне.

Размер штрафа зависит от статуса нарушителя: для физических лиц от 5 000 до 20 000 рублей, для юридических — от 50 000 до 1 000 000 рублей. Помимо штрафов могут быть и другие санкции. Например, приостановление деятельности предприятия на срок до 3 месяцев или принудительное устранение нарушений за счет средств нарушителя.

Штрафы грозят не только за проведение строительных работ без уведомления о начале их осуществления, но и за отсутствие проектной документации, незаконную реконструкцию нежилого помещения, ввод в эксплуатацию объекта без разрешения. 

Компания «Реплан» готова предоставить вам профессиональную помощь. Наши специалисты проконсультируют вас по всем вопросам, связанным с реконструкцией нежилого помещения, помогут собрать необходимый пакет документов, согласуют проект реконструкции в соответствующих органах, представят ваши интересы в инстанциях. Мы имеем большой опыт работы в сфере реконструкции нежилых помещений, знаем все тонкости законодательства и готовы помочь вам избежать ошибок.