Как объединить 2 квартиры в 1 и согласовать изменения

Содержание:

1. Объединение двух квартир в одну
2. Как можно объединять квартиры?
3. Что нельзя делать при объединении квартир?
4. Какие есть нюансы?
5. Как согласовать объединение двух квартир?
6. Что будет, если объединение не согласовать?
7. Можно ли потом квартиры разъединить обратно? 

Объединение двух квартир в одну — это отличное решение для собственников, которые хотят увеличить жилую площадь, создать просторное и комфортное пространство, а также адаптировать помещения под свои потребности. В этой статье мы рассмотрим, как объединять квартиры, не нарушая закон, какие этапы нужно пройти и какие документы для этого понадобятся. Мы также расскажем о том, что делать можно, что строго запрещено, и какие варианты объединения есть. 

Объединение квартир является перепланировкой. Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры, которое обязательно должно быть отображено в техническом паспорте помещения. Разрешение на такие работы в Москве выдает Мосжилинспекция. Основным регламентирующим документом по перепланировкам является Постановление Правительства г.Москвы №508-ПП.

Ключевым этапом является тщательный анализ обеих квартир с целью определения возможности их объединения. Необходимо учесть структурные особенности каждой квартиры, наличие несущих стен и перегородок, а также провести анализ существующих перепланировок у соседей снизу и сверху. Для более детального понимания ситуации рекомендуется обратиться за консультацией к Мосжилинспекции, автору проекта дома или к компании, специализирующейся на согласовании перепланировок. Они смогут проанализировать структуру здания, узнать где расположены несущие стены и коммуникации, а также дать ответ на вопрос как объединить две квартиры в одну и согласовать изменения.

Как можно объединять квартиры?

Горизонтально

1. Убрать стену между смежными квартирами или сделать проем
   Необходимо учесть, что удаление стены между смежными квартирами или создание проема возможно лишь в случае, если данная стена не является несущей или в ней отсутствуют несущие элементы, такие как колонны, пилоны или элементы жесткости. Снос несущих конструкций запрещен, так как это может нарушить целостность других элементов всего здания, увеличивая нагрузку на них и приводя к появлению трещин или разрушению всей структуры. В случае несущей стены возможно создание проема с последующим усилением, однако для этого потребуется техническое заключение от автора проекта здания.
   Также в стене могут быть расмещены вентиляционные шахты, трогать их тоже нельзя.
2. Объединить две квартиры за счет общего приквартирного тамбура. 
   В этом случае затрагивается и уменьшается площадь общедомового имущества. Для согласования такой перепланировки придется проводить общее собрание собственников всего дома (не подъезда) и составлять протокол, где необходимо получить согласие от 100% жильцов.

Вертикально

1. Устроить лестницу между этажами.
   В перекрытии (поле/потолке) устраивается проем для лестницы. Размер и вес лестницы также должен находиться в рамках строительных норм. В двухуровневых квартирах допускаются винтовые и с забежными ступенями. Перекрытие является несущей конструкцией, поэтому устройство проема должно проводиться только с разработкой технического заключения от автора проекта дома. Инженеры рассчитают возможность устройства проема, его размеры и место с помощью обследования и специальных программ. В некоторых случаях проем для лестницы должен укрепиться рамой и колоннами, хотя, например, в монолитных домах можно обойтись и без него.

Что нельзя делать при объединении квартир?

1. Уменьшать технические и вентиляционные короба
2. Размещать жилые комнаты над кухней, над санузлом соседей
3. Размещать кухню под санузлом соседей и над жилыми помещениями соседей
4. Полностью сносить несущие конструкции

Какие есть нюансы?

Объединение квартир может затронуть общедомовое имущество. Рассмотрим два возможных случая. 

1. Объединение квартир, используя тамбур. В этом случае собственники хотят присвоить площадь тамбура. Для этого необходимо провести собрание жильцов всего дома и получить разрешение от 100% собственников всех квартир в доме. Сделать это практически невозможно. По крайней мере в практике компании Реплан таких кейсов еще не было.
2. Заложение двери второй квартиры затрагивает место общего пользования (далее — МОП) — коридор. Тут есть два решения: с составлением протокола и без. Если вы заложите полностью дверной проем, и это будет видно из МОПа, то это считается, что вы затронули общедомовое имущество, соответственно нужен протокол с согласием от 67% процентов жильцов всего дома. Если дверной проем заложить только со стороны квартиры, а со стороны МОПа останется дверь, то общедомовое имущество не затрагивается, т.е. протокол не нужен.

Как согласовать объединение двух квартир?

Первый шаг в согласовании один для любой перепланировки: нужно собрать документы на квартиру. К ним относятся:

• учетно-технические документы БТИ (можно взять поэтажный план или экспликацию)
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. При объединении квартир с разными собственниками необходимо получить нотариально заверенное согласие от всех собственников.
• если вы затрагиваете общедомовое имущество, при необходимости нужно сделать протокол общего собрания собственников всего дома.
• разрешение от Департамента культурного наследия понадобится для случаев, когда при объединении квартир затрагиваются стены или перекрытия, которые являются памятниками архитектуры. В домах-памятниках, где стены не имеют культурной ценности, можно обойтись без разрешения.

Следующий шаг — разработка проектной документации. Для согласования перепланировки обязательно нужна проектная документация. Ее состав будет различаться в зависимости от стадии и состава работ. Проектную документацию разрабатывают инженеры с допуском СРО, она также должна быть подписана электронно-цифровой подписью. 

Техническое заключение разрабатывает автор проекта дома, если перепланировка касается несущих конструкций. В Москве такими организациями в основном выступают АО МНИИТЭП для панельных и блочных домов, ГБУ «Экспертный центр» для домов без автора проекта, с индивидуальным проектом, старого фонда, с деревянными перекрытиями. При заказе технического заключения можно сэкономить, если дом построен по проекту АО МНИИТЭП. На сайте организации можно найти типовой проект объединения квартир, скачать его бесплатно и по нему сделать и согласовать перепланировку. В этом случае важно выполнить одно требование — перепланировка во всей квартире должна в строгой точности соответствовать проектной документации.

Ранее выполненное объединение

Для этой перепланировки нужно техническое заключение о допустимости и безопасности.

Планируемое объединение

Для него понадобится техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности производства работ и проект перепланировки.

Документы на квартиру и проектную документацию подгружают к заявлению в Мосжилинспекцию, которое оформляется онлайн на сайте мос.ру. 

Третий шаг — работа с Мосжилинспекцией

Ранее выполненное объединение

После получения заявления в Мосжилинспекции оформляется выход инспектора в квартиру. Он проверяет соответствие выполненных работ на соответствие проектной документации и законность. Если все в порядке, выдается акт на завершенную перепланировку. 

Планируемое объединение

Инспектор Мосжилинспекции после получения заявления с сайта мос.ру проверяет проектную документацию на соответствие требованиям Постановления №508-ПП. Если замечаний у него нет, выдается распоряжение — это значит, что работы проводить разрешено. Теперь на объект можно приглашать строителей с обязательным допуском СРО. После выполнения ремонтных работ инспектора вызывают снова, в этот раз он проверяет соответствие перепланировки проектной документации. Если нарушения не были обнаружены, выдается акт на завершенную перепланировку. 

Акт на завершенную перепланировку делается в трех экземплярах и по одному автоматически отправляются собственнику, в БТИ и Росреестр.

Следующий шаг — получение нового технического паспорта

На квартиру выходит инженер БТИ для проведения обмеров и инвентаризации помещений. Все полученные результаты и новая планировка фиксируются в новом техническом паспорте.

Последний шаг — внесение изменений в Росреестр

При объединении квартир в одну изменяется не только конфигурация помещения, но и его кадастровый номер. Поэтому после проведения и согласования перепланировки необходимо вызвать на объект кадастрового инженера. Он проведет обмеры и составит новый технический план. На основе плана и акта от Мосжилинспекции будут внесены изменения в Росреестр. Здесь есть исключение: квартиры могут оставаться со старыми кадастровыми номерами, если у них остаются два отдельных входа.

Что будет, если объединение не согласовать?

Самовольная перепланировка является угрозой условиям жизни жителей многоквартирного дома. Владельцы по незнанию могут нарушить работу инженерных коммуникаций, увеличить риски разрушения стен и перекрытий.

Если по какой-то причине Мосжилинспекция обнаружит незаконную перепланировку в квартире, ее владельцам будет выдано предписание. Это значит, что все выполненные работы обязательно надо согласовать. Если есть нарушения правил Постановления, их обязательно исправить. 

Не выполнить требования Мосжилинспекции не получится, тогда это дело перейдет в суд. В таком случае будет наложен арест на все юридические сделки с квартирой. Ее нельзя будет продать, передать в наследство, сдать в аренду, а владелец не сможет выехать из страны. Запрет снимут только тогда, когда нарушения будут испарвлены и перепланировка согласована.

Можно ли потом квартиры разъединить обратно? 

Можно, это тоже будет перепланировкой. Ее нужно будет согласовать по такому же алгоритму с разработкой проектной документации.