Как согласовать перепланировку кафе или ресторана

Перепланировкой кафе или ресторана считается изменение его планировочного решения и функциональной структуры помещения. Она может быть необходимой по различным причинам, например, чтобы увеличить площадь комнат, создать дополнительные помещения или повысить комфорт посетителей и сотрудников.

В статье мы расскажем:

• что значит согласование, зачем надо делать и какие требования;
• какие документы понадобятся и где их взять;
• этапы согласования перепланировки;
• отличия и особенности согласования перепланировки ресторана;
• какие последствия могут быть, если перепланировку не согласовать.

К перепланировке нежилого помещения-общепита относятся такие работы, как возведение и демонтаж перегородок и перекрытий, устройство проёмов в несущих стенах, изменение размеров, демонтаж или устройство оконных и дверных проёмов, перенос, изменение количества инженерных коммуникаций, возведение или демонтаж антресолей и лестниц, фасадные работы.

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения отличается в зависимости от его расположения: в нежилом здании или в многоквартирном доме. Согласовать перепланировку в нежилом здании можно в БТИ, при этом жестких ограничений по работам здесь нет. Для ресторанов, которые расположены в жилых домах все строже. В Москве необходимо выполнять требования Постановления №508-ПП, а также санитарных и строительных норм. Они обеспечивают безопасность и комфорт жильцов дома, где планируется перепланировка.

Подготовка документов

Первым шагом является сбор документов на помещение: учетно-технические документы БТИ, выписка из ЕГРН, договор аренды (если есть). Чтобы облегчить себе жизнь, можно обратиться в компанию по согласованию перепланировок. Там специалисты дадут бесплатную консультацию, расскажут как согласовать перепланировку кафе без проблем, сделают предварительный анализ, подскажут, какие работы выполнять разрешено.

Следующий этап — разработка проектной документации

В нежилых помещений в жилых домах для планируемых работ в кафе или ресторане в составляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций и проект перепланировки, для ранее выполненных — техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Проектную документацию могут разрабатывать только инженеры с допуском СРО. Согласовать перепланировку по дизайн-проекту нельзя. Если перепланировка касается несущих конструкций в жилом доме, техническое заключение разрабатывает автор проекта дома.

Состав проектной документации может различаться в зависимости от размера помещения и его функционала. Сюда могут быть добавлены:

• раздел о технологиях, где описываются процессы производства;
• раздел о вентиляции о кондиционировании, если в кафе есть посадочные места и кухня;
• раздел акустических расчетов, где будет определен допустимый уровень шума от вентиляции;
• раздел архитектурных решений, в случае, когда ведутся фасадные работы, устройство входных групп.

Кроме этого, санитарными нормами указано наличие санузлов в общепите. Например, если в помещении есть сидячие места, санузел должен быть устроен обязательно. На маленькие кофейни такое правило уже не распространяется.

Переходим к согласованию

Кафе и рестораны в нежилых домах

Пакет документов и проектную документацию подают после выполнения работ в БТИ. Здесь инспектор проверяет соответствие перепланировки документации, фиксирует все изменения и выдает новый технический паспорт на помещение.

Кафе и рестораны в многоквартирном доме

Такую перепланировку согласовывают в Мосжилинспекции. Для подачи заявления онлайн на сайте мос.ру нужно будет прикрепить пакет документов на помещение и проектную документацию. Если вы обращались в компанию по согласованию, за вас это сделают специалисты. Для этого нужно будет оформить доверенность, чтобы они смогли представлять ваши интересы.

К пакету документов также могут добавиться:

• протокол общего собрания жильцов, в случае если планируется изменение фасада. Чтобы Мосжилинспекция не выдала отказ, нужно собрать подписи минимум двух третей жильцов всего дома.
• заключение от Центра гигиены и эпидемиологии на соответствие гигиеническим нормам.
• если помещение находится в доме-памятнике архитектуры, нужно согласование проекта в Департаменте культурного наследия.
• когда затронут фасад нежилого помещения, расположенного в нежилом здании на одной из улиц перечисленных в Постановлении №94, необходимо согласование проекта архитектурного решения в Москомархитектуре.

Для нежилых помещений есть исключение — возведение антресоли считается перепланировкой в нежилых помещениях, расположенных в жилых домах. В нежилых зданиях это будет считаться реконструкцией. Для таких работ нужно получать разрешение на строительство.

Если работы уже выполнены без нарушений, Мосжилинспекция выдает акт на завершенную перепланировку.
Если перепланировка планируется, Мосжилинспекция выдает распоряжение на проведение работ. Важно следить за тем, чтобы все изменения были выполнены в точном соответствии с утвержденным проектом. При несоответствии может потребоваться дополнительное согласование и корректировка проектной документации. Это проверяется инспектором Мосжилинспекции после завершения работ. Если все в порядке, выдается акт о завершенной перепланировке.

Обновление документов в БТИ и Росреестре

Этот акт направляется в БТИ и Росреестр. После получения из БТИ на объект направляется специалист, чтобы сделать новые обмеры и составить новый технический паспорт. В Росреестр вносятся изменения на основании разработанного кадастровым инженером технического плана. Новые документы БТИ и Росреестра понадобятся для получения лицензии на продажу алкоголя.

Что будет если перепланировку не согласовать?

Незаконная перепланировка в жилом доме может привести к ряду проблем и потенциальных юридических последствий. Например, трудности при сдаче недвижимости в аренду, проблемы при передаче по наследству, сложности при оформлении залога. Банки и другие финансовые организации могут отклонить заявку на получение кредита, если обнаружат незаконную перепланировку.

При обнаружении незаконной перепланировки, Мосжилинспекция может потребовать от владельца согласовать ее или вернуть помещение к исходному состоянию. В случае невыполнения этих требований, Мосжилинспекция имеет право обратиться в суд. На владельца будет наложен запрет на выезд из страны до тех пор, пока нарушения не будут исправлены.