Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно — пошаговая инструкция

Содержание:

1. Что такое перепланировка?
2. Что такое переустройство?
3. Что такое незаконная перепланировка?
4. Как узаконить перепланировку?
5. Что будет, если не согласовать перепланировку?
6. Как облегчить себе жизнь?

Перепланировка квартиры требует не только тщательной проработки дизайна и функциональности помещения, но и соблюдения законодательства, регулирующего изменение конфигурации квартир. Избежать бюрократии не получится — согласование планируемой или уже выполненной перепланировки квартиры обязательное требование закона. Обязательно оно потому, что несогласованная перепланировка квартиры может нанести серьёзный ущерб зданию, нарушить его конструкцию и привести к аварийной ситуации.

В данной статье мы подготовили пошаговую инструкцию как узаконить перепланировку квартиры в 2023 году. Мы рассмотрим основные шаги, необходимые для выполнения данной процедуры. Расскажем всё о подготовке необходимых документов и получении официального разрешения на внесение изменений. Разъясним важные технические аспекты данного процесса, составления проектной документации, а также расскажем о нюансах по взаимодействию с компетентными органами и госслужащими.

Узаконивание перепланировки квартиры — согласование ранее выполненной перепланировки — процесс получения акта о завершённом переустройстве и(или) перепланировке для уже сделанных работ. Выдачей таких актов в Москве занимается Мосжилинспекция. Она проверяет перепланировку на допустимость и безопасность.

Что такое перепланировка?

Перепланировка подразумевает под собой изменение конфигурации квартиры. Сюда входит:

• изменение, перенос инженерных, отопительных систем, вентиляции, газоснабжения;
• изменение площади или расположения помещений, в процессе которого затрагиваются стены, перегородки или перекрытия, предполагается их демонтаж или возведение;
• создание или заделывание проёмов в стенах и перегородках;
• перенос, расширение или объединение мокрых точек: совмещённых санузлов, ванной, туалета;
• устройство или изменение пирога полов;
• возведение лоджий и балконов на первом этаже.

Чтобы узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, необходимо заказать разработку проектной документации. Если работы только планируются — подготавливают проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ. При уже выполненных работах разрабатывается только техническое заключение о допустимости и безопасности.

Что такое переустройство?

Под него попадает замена или перенос инженерных сетей, электрического, газового или сантехнического оборудования, перенос дверных проёмов в перегородках. Такие работы согласуются по эскизу в уведомительном порядке. Для таких изменений не нужна проектная документация.

На перепланировку квартиры и её переустройство получение согласования от инстанций обязательно.

Если вы сделали косметический ремонт, не трогая несущие конструкции, стены, перегородки, коммуникации, то согласование не нужно. Вы спокойно можете менять обои или кафельную плитку, менять проводку, выравнивать стены, белить потолок, менять окна или двери, застеклять балконы (кроме последних этажей), менять напольное покрытие без вмешательства в конструкцию пола без получения специальных разрешений.

Есть и те изменения в плане квартиры, которые делать нельзя. Соответственно, их Мосжилинспекция не согласует, и в случае уже выполненной перепланировки, потребует вернуть всё в прежнее состояние или переделать так, чтобы было законно и не влияло на целостность здания и работу коммуникаций. Например, нельзя:

• подключать тёплые полы к общедомовой отопительной системе;
• размещать мокрые точки над жилыми зонами;
• размещать центральное отопление на балконах;
• объединять кухню с газовой плитой и жилые комнаты;
• уменьшать вентиляционный и сантехнический короб;
• установка устройств, которые перегружают общедомовые сети;
• устройство проёмов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах).

Прочитать весь список разрешённых и запрещённых мероприятий во время перепланировки можно в Приложении №2 Постановления №508-ПП, принятом Правительством Москвы 25 октября 2011 года.

Что такое незаконная перепланировка?

Перепланировка считается незаконной:

• В случае проведения изменений без предварительного уведомления органа, ответственного за согласование таких вопросов (Мосжилинспекция в Москве);
• Если изменения не соответствуют утверждённому проекту перепланировки (при его наличии).

Кратко, это любые изменения, внесённые в планировку квартиры, которые не отражены в её техническом паспорте.

Как узаконить перепланировку

Согласованием ранее выполненной перепланировки можно заниматься самостоятельно и с помощью компании-посредника

Этап 1. Сбор документов на квартиру

Для начала необходимо собрать пакет документов, который включает:

1. Выписку из ЕГРН или любой документ, устанавливающий право на собственность;
2. Документы БТИ: поэтажный план, экспликация или технический план. В плане изменения уже могут быть отмечены красными линиями, если перепланировка уже выявлена инспекциями.
3. Если в вашей перепланировке было затронуто газовое оборудование, то необходимо получить справку от Мосгаза.
4. Если перепланировка коснулась общедомового имущества, необходимо составить протокол общего собрания собственников.
5. Если вы пользуетесь услугами компании-посредника, необходимо оформить на вашего представителя доверенность. С этой доверенностью у специалистов будет право подавать и получать документы от вашего имени в нужных инстанциях.
6. В некоторых случаях может понадобиться поэтажный план квартиры этажом выше и ниже. Это нужно, чтобы убедиться, что, например, мокрая точка не находится над жилой площадью ваших соседей или наоборот, мокрые точки соседей, чтобы не находились над вашей жилой площадью.
7. Позже, для внесения изменений в Росреестр для квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо получение разрешения банка, выдавшего займ.

Этап 2. Составление проектной документации

Для узаконивания ранее выполненной перепланировки, необходимо сделать техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и(или) перепланировке. Изготавливается оно на основе инженерного обследования. Специалисты проводят визуальный осмотр помещения с ремонтом, проверяют и дают оценку состоянию несущих конструкций, проверяют прочность стен и перекрытий, делают расчёты.

Техническое заключение описывает, соответствует ли выполненная перепланировка строительным, санитарным и пожарным нормам. Здесь отражены архитектурные и конструктивные изменения, решения по установке инженерного оборудования.

Техническое заключение разрабатывают проектировщики с допуском СРО, если несущие стены не были затронуты. Если перепланировка коснулась несущих стен, техническое заключение разрабатывает автор проекта дома:

• АО МНИИТЭП, главный проектный институт г. Москвы, практически все панельные многоквартирные дома построены по их типовым проектам.
• ГБУ «Экспертный центр» подготовит заключения для домов, автора проекта которых не существует или зданий с деревянными или смешанными перекрытиями.
• Техническое заключение для новостроек могут разработать некоторые застройщики.

Этап 3. Подача заявления

Заявление на узаконивание перепланировки можно подать онлайн на сайте мос.ру. К заполненным формам необходимо прикрепить документы из списка выше и техническое заключение. Подача заявления бесплатна, никаких пошлин платить не нужно.

Инструкция, как подать заявление на узаконивание перепланировки.

1. Зарегистрируйтесь и авторизуйтесь под своей учётной записью на сайте мос.ру.
2. На главной странице найдите и выберите вкладку «каталог услуг». Далее перейдите на вкладку раздела «жильё, недвижимость, земля». Выберите «перепланировка», а затем «переустройство и перепланировка в многоквартирном доме».
3. Так как вы согласуете уже выполненную перепланировку, выберите подраздел услуги «Оформление акта на ранее выполненные без согласования переустройство, перепланировку помещения в МКД».
4. На странице этой услуги, вы увидите кнопку «получить услугу». Кроме этого ниже прописаны сроки оказания услуги, перечень необходимых документов, инструкция получения услуги, какие могут быть причины в случае отказа.
5. Нажмите кнопку «получить услугу», после чего вы перейдёте на страницу заполнения личных данных.
6. На странице оформления заявления, от вас потребуется указать данные документа, удостоверяющие вашу личность, сведения об объекте, его адрес, информация о имущественных правах. Также сюда прикрепляются технический паспорт или другие учетно-технические документы БТИ.
7. К заявлению обязательно необходимо прикрепить техническое заключение в том виде, в каком вы его получили от проектной организации. Проектная документация обязательно должна быть с электронно цифровой подписью.

После получения пакета документов инспектор Мосжилинспекции созванивает с заявителем и назначают выезд на квартиру. Во время выезда сотрудник проверяет и сравнивает документацию с реальной перепланировкой.

Этап 4. Получение акта от Мосжилинспекции

В течение 30 рабочих дней Мосжилинспекция даёт решение на поданное заявление — выдаёт акт о завершённом переустройстве/перепланировке или отказ. Ответ приходит в личный кабинет на mos.ru.

Если всё хорошо и Мосжилинспекция перепланировку согласовала, дубликаты акта отправляется в БТИ и в Росреестр. Важно отметить, что собственник квартиры не участвует в этой процедуре — вся коммуникация между Мосжилинспекцией, БТИ и Росреестром проходит без его участия.

В случае отказа Мосжилинспекция всегда указывает причины. Это могут быть ошибки в документации, несоответствие ТЗК настоящей планировке, ошибки во время оформления заявления. Отказ можно обжаловать в суде, но обычно инспекция даёт конкретные указания, и легче и дешевле будет их исправить, чем доказывать свою правоту.

Этап 5. Получение нового технического паспорта

После согласования перепланировки Мосжилинспекицей, необходимо получить новые технический паспорт, где будет отображена актуальная конфигурация квартиры.

Для этого оформляется услуга выезда инспектора БТИ на объект. Он делает обмеры квартиры и вносит их в техническую документацию. По итогу собственник получает новый поэтажный план в чёрных линиях и процесс согласования можно считать завершённым.

Может быть так, что в результате выявления незаконной перепланировки БТИ выдаёт владельцу квартиры поэтажный план, где красными линиями обозначены изменения в перепланировке. Если в процессе согласования не было сделано никаких новых изменений, и красные линии в точности совпадают с нынешней перепланировкой, БТИ зачерняет красные линии на поэтажном плане без выхода на объект. Эта услуга стоит дешевле в пять раз и может немного сохранить ваш бюджет.

Этап 6. Внесение изменение в ЕГРН

Финальный этап — регистрация всех совершённых изменений в кадастре недвижимости Росреестра. На объект приглашают кадастрового инженера, который после обследования составляет новый технический план. Он подаётся в ЕГРН, где его сопоставляют с ранее полученным актом на завершённую перепланировку от Мосжилинспекции. По завершению этого этапа владелец недвижимости получает уведомление о том, что изменения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Что будет, если не согласовать перепланировку?

Факт проведения перепланировки незамеченным не останется. В любой ситуации, связанной с юридическими действиями по недвижимости, будут использоваться данные из Росреестра. В этом документе будет отражена предыдущая конфигурация помещения, которая не соответствует текущей перепланировке. Передать или принять в наследство, приватизировать квартиру с незаконной перепланировкой не выйдет. Кроме того, если вы купили или вам досталась квартира с несогласованной перепланировкой, ответственность за неё будете нести вы.

Квартиры с незаконной перепланировкой теряют примерно 20% от первоначальной стоимости. Купить такую квартиру в ипотеку тоже не получится, банки не охотно выдают займы на такую недвижимость. Кстати, если вы сделали самовольную перепланировку в квартире, купленной по ипотеке, и этот факт обнаружился, банк имеет право потребовать досрочного возврата займа.

При незаконной перепланировке владельцу квартиры выписывают штраф от 2 до 2,5 рублей, но в 2022 году мэром Москвы был введён на него мораторий, который действует до конца 2023 года. Собственникам помещений, которые провели перепланировку без согласования платить ничего не придётся. На неё просто нужно будет получить акт в Мосжилинспекции, если изменения не нарушают требования и нормы, или вернуть в прежнее состояние.

Некоторые владельцы помещений считают не нужным исполнять требования и возвращать перепланировку, которая не угрожает целостности дома. Тогда Мосжилинспекция имеет право подать на собственника в суд. В результате очень длительного разбирательства собственника могут выселить, а квартиру продать с торгов. В практике такой случай был пока только один.

На собственников с незаконной перепланировкой также накладывается запрет на выезд из страны.

Как облегчить себе жизнь?

Все эти этапы могут сделать за вас под ключ специалисты из компаний, которые занимаются согласованием перепланировок. От вас понадобится только доверенность, которая даст возможность представлять ваши интересы в инстанциях. Менеджеры сначала проконсультируют вас, расскажут получится ли согласовать перепланировку сразу или устранить нарушения так, чтобы она была законной. Как правило в компаниях кроме менеджеров-экспертов есть инженеры-проектировщики с допуском СРО. Они составят техническое заключение по вашей перепланировке.

После сбора полного пакета документов, специалисты подадут заявление в Мосжилинспекцию за вас, заполнят все данные и прикрепят необходимые документы. В случае появление каких-либо проблем или отказа, инженеры изучат замечания Мосжилинспекции, поправят их и подадут заявление повторно.

После получения акта на завершённую перепланировку специалисты передают вам обновлённый технический паспорт с новой законной перепланировкой в чёрных линиях.

Перед согласованием рекомендуем ознакомиться с Постановлением и другими законами. Бывают ситуации, когда на выходе на объект невнимательные инспекторы пропускают мелкие недочёты. Также в ходе проверки госслужащие могут задавать уточняющие вопросы и необдуманные ответы владельцев могут обнаружить какие-то нарушения, в результате которых выдаётся отказ. Чтобы не попасть впросак, лучше доверить обход специалисту по согласованию. Они к этому времени хорошо знакомы с объектом, знают его сильные и слабые стороны. Специалисты знают, на что сделать акцент во время выхода инспектора, а что скрыть, чтобы не получить отказ из-за мелочи.

Если вы всё же хотите узаконивать перепланировку самостоятельно, рекомендуем взять консультацию у специалистов этого профиля, в проектных бюро или Мосжилинспекции. Там вы узнаете возможно ли согласование вашей перепланировки. Обычно такие консультации бесплатны. Сэкономить в итоге в этом случае у вас вряд ли получится. Из-за незнания законодательства, есть риск неправильного составления заявления или оформления бумаг. Это не только выйдет в дополнительную статью расходов, но и увеличит срок согласования документов.