Перепланировка квартиры в ипотеке – как согласовать

Есть распространенное мнение, что официальная перепланировка в квартире, находящейся в ипотеке является невозможной. Однако при соблюдении всех правил и согласовании действий с банком, эту процедуру можно провести легально, получив официальное разрешение.

Следует помнить, что фактическим владельцем ипотечной недвижимости остается банк до полного погашения ипотечного займа. В связи с этим любые изменения, внесенные в квартиру, должны быть документально утверждены финансовым учреждением.

Перепланировка квартиры в ипотеке без получения разрешения от МЖИ фактически запрещена государством, так как такие действия в определенных случаях могут нарушить права других жильцов и представлять опасность для жизни и здоровья, если не были соблюдены технические нормы. Факт ипотеки непосредственно на процесс согласования перепланировки в инстанциях никак не влияет. Инспекторы Мосжилинспекции проверяют только законность и безопасность планируемых или уже сделанных изменений в квартире.

Любое внесение изменений в конфигурацию квартиры называется перепланировкой. Эти действия обязательно должны быть отражены в технической документации объекта. К ним относятся работы:

• по возведению и ликвидации дверных проемов, конструкций и перегородок;
• по объединению, разделению помещений;
• по расширению жилой площади за счет нежилых помещений.

Но есть ремонтные работы, которые не затрагивают конструкции квартиры и относятся к переустройству. Без составления проектной документации можно:

• заменять сантехническое или другое инженерное оборудование без их переноса;
• заменять двери, окна без изменений конфигурации проемов;
• заменять покртыие на полу без изменения его конфигурации;
• устанавливать антенны или кондиционера.

Категорически запрещено переносить центральное отопление на балконы и лоджии, объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату, увеличивать площадь санузлов за счет жилых помещений, прятать в стены без возможности доступа инженерные системы.

Как согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Перед началом процесса согласования планируемой или уже выполненной перепланировки, необходимо получить одобрение от банка или кредитной организации, которая является выдала займ на данную квартиру. В некоторых случаях банки четко устанавливают, что все изменения в технической документации квартиры ограничены до момента полного погашения ипотечного займа.

1. Если нет на руках, нужно получить учетно-технические документы БТИ на квартиру: экспликацию, поэтажный план или технический паспорт. Для уже выполненной перепланировки БТИ могут выдать план в красных линиях.
2. В банк необходимо отправить заявление и документы БТИ.
3. Получить от банка официальное разрешение на проведение и согласование перепланировки. Некоторые банки устанавливают сроки проведения перепланировки и получения новых документов на нее;
4. Составить проектную документацию:
   Если перепланировка планируется — техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ и проект перепланировки.
   Если перепланировка уже выполнена — техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по переустройству и перепланировке.
5. Подать заявление о документы в Мосжилинспекцию через портал мос.ру.
6. Получить разрешение от МЖИ, провести ремонтные работы, если работы еще не выполнены.
7. После ремонтных работ получить акт о завершенной перепланировке, который отправляется автоматически в БТИ и Росреестр.
8. Получить новый технический паспорт в БТИ и новый технический план от кадстрового инженера. На его основе будут внесены изменения в ЕГРН.
9. В конце необходимо сделать копии всех документов, которые подтвердят законность проведенной перепланировки и предоставить их в банк.

В ипотечном договоре обычно прописывается возможно ли согласовать перепланировку квартиры. Поэтому перед началом ремонтных работ рекомендуется тщательно ознакомиться с его содержанием. Также в договоре предусматриваются меры в случае нарушения этих условий, например, банк может наложить финансовые штрафы или потребовать полного досрочного погашения ипотеки. Подобное последствие может наступить, если будет обнаружено незаконное изменение планировки без предварительного разрешения от уполномоченных органов.

Даже в случае отсутствия прямого запрета на перепланировку в договоре, все равно требуется получение предварительного разрешения перед началом работ. Согласование с компетентными органами, например, Мосжилинспекцией, остается обязательным. После завершения согласованных изменений в планировке проводится переоценка стоимости недвижимости.

После проведения и согласования перепланировки проводится переоценка имущества.

Также необходимо сообщить страховой компании, которая выступает в качестве страховщика данной ипотечной квартиры, о намерении провести перепланировку. Это обусловлено тем, что все технические детали о квартире закреплены в страховом контракте. Любые изменения в этих параметрах требуют подтверждения, а в страховой договор должны быть внесены соответствующие корректировки.

Отказ в одобрении заявки со стороны банка возможен, если предполагаемая перепланировка нарушает установленные строительные нормы и требования, подвергая риску безопасность конструкций в многоквартирном доме. Также отметим, что отказ может произойти, если проектная документация разработана специалистами, не обладающими необходимой квалификацией. Важно подчеркнуть, что для разработки технического задания и проекта перепланировки требуется допуск СРО.