Как разработать проект перепланировки квартиры — подробный мануал

Содержание:

1. Что такое проект перепланировки?
2. Для чего нужен проект перепланировки?
3. Как разработать проект перепланировки?
4. Что должно входить в проект перепланировки?
5. В какой срок разрабатывают проект перепланировки?

Перепланировка квартиры — это ответственный процесс, требующий тщательного планирования и учета множества нюансов. Важно не только реализовать желаемые изменения, но и учесть строительные нормы и правила, а также получить необходимые разрешения. Прежде чем приступить к разработке проекта перепланировки, крайне важно продумать каждый шаг, начиная от концепции и заканчивая дизайном интерьера.

В этой статье мы предоставим подробный мануал, который поможет разобраться в том, как разработать проект перепланировки вашей квартиры. Шаг за шагом мы рассмотрим ключевые этапы: от изучения законодательных требований до выбора подрядчиков. Наша цель — обеспечить вас необходимыми знаниями и инструментами для успешной перепланировки вашей квартиры.

Что такое проект перепланировки?

Проект перепланировки — документ, где отображаются изменения в планировке квартиры и инженерных коммуникациях:

• полный или частичный демонтаж перегородок и несущих стен;
• устройство проемов в перегородках и несущих стенах;
• изменение площади мокрых точек — санузла или кухни;
• изменение расположения и габаритов инженерных коммуникаций.

Есть другой вид проектной документации — эскиз — по нему можно согласовать изменения, которые не коснулись конструктива дома. По эскизу можно согласовать после их выполнения следующие работы:

• перенос перегородок, которые не ограничивают кухню или санузел;
• замена или перенос сантехники в пределах кухни или санузла.

Дизайн-проект отражает расположение межкомнатных перегородок, мебели, виды отделки, цветовые решения. Здесь не указываются изменения в конструктиве и не проводятся расчеты. Дизайн-проект не несет юридической силы, соответственно, перепланировку по нему согласовать нельзя. Однако по нему можно сделать техническую документацию силами проектировщиков, которая будет действительна в инстанциях.

Для чего нужен проект перепланировки?

Проект перепланировки необходим для согласования в региональных межведомственных инстанциях. Без него в согласовании откажут.

Документация предотвращает риски повреждения и разрушения несущих конструкций здания, нарушений работы инженерных коммуникаций. Большинство случаев обрушений жилых домов связано с изменением планировки строений. Например, в жилом доме на третьем этаже соседи сделали проем в несущей стене без предварительного расчёта и усиления, на этажах выше могут пойти трещины по этой стене. А если проем будет больше, или стену совсем снесут, то будет риск полного обрушения в зданиях. 

Еще пара примеров: соседи сделали меньше по диаметру общедомовую вентиляцию. Из-за этого воздухообмен нарушится во всем доме, нижние этажи вентилироваться не будут, в санузлах может пойти плесень. Еще соседи могут целенаправленно или нет объединиить вентиляционные каналы санузла и кухни. В этом случае в ванную будут попадать запахи из их кухни, а запахи из санузла будут попадать в кухни. 

Как разработать проект перепланировки?

Первый шаг в перепланировке квартиры — детальный анализ помещения и планируемых работ. Необходимо определить расположение несущих стен и конструкций, инженерных коммуникаций, мокрых точек. Важно учитывать нормативные требования и ограничения. 

Как мы сказали выше, самостоятельно проект перепланировки сделать нельзя, его нужно заказать в компании по проектированию с соответствующим допуском СРО (саморегулируемой организации) на эти работы.

После обращения заказчика в компанию проектировщики отправятся на объект, чтобы проверить на соответствие документов на руках нынешней планировке. Бывает такое, что в документах БТИ или архивных документах могут обнаружиться ошибки в обмерах или когда-то сделанная и не согласованная перепланировка. В последнем случае проект перепланировки может не понадобиться, так как для ранее выполненных работ нужно сделать только техническое заключение о допустимости и безопасности.

Проектировщики в во время первичного анализа помещения делают обмеры и фотофиксацию, и после этого приступают к разработке документации. На этом этапе становится известно возможны и законны ли планируемые работы.

Проект перепланировки должен быть разработан по правилам и требованиям, которые установлены в вашем регионе. Все работы, которые будут выполняться по этому проекту должны соответствовать ему в точности до сантиметра. Документ должен быть подписан электронно-цифровой подписью. 

В Москве проект перепланировки разрабатывают согласно нормам и требованиям:

• Жилищного кодекса РФ;
• Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

Что должно входить в проект перепланировки?

Состав проекта перепланировки зависит от списка планируемых работ и может дополняться различными разделами:

• Титульный лист
  Здесь указывается информация о компании-разработчике, номер документа, фамилии и имена инженеров, работавших над проектом.
• Пояснительная записка
  Здесь указано содержание проекта, описание объекта и перечень работ, которые планируется произвести, основания разработки проекта перепланировки, информация об инженерных коммуникациях, условия производства работ, противопожарные мероприятия. В конце записки главный инженер дает выводы и рекомендации
• Графическая часть проекта
  Здесь указываются план помещения до перепланировки, демонтажно-монтажный план и план помещения после перепланировки.
  Также указывается расположение инженерных систем, аксонометрическая схема водоснабжения и канализации, план полов, напольных покрытий, схема гидроизоляционных работ в мокрых точках, звукоизоляция помещений.

В зависимости от планируемых работ, в проект перепланировки могут быть добавлены дополнительные разделы. 

Важно! При подаче проектной документации на рассмотрение в Жилищную инспекцию, необходимо иметь договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и разработчиком проекта. В стандартном варианте для квартиры такой договор подразумевает контроль проектной организацией за проведением работ по гидро- и шумоизоляции. В некоторых случаях может быть включен контроль за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями.

Однако, не все фирмы сразу оговаривают эти моменты, и впоследствии могут требовать доплату за авторский надзор. Поэтому при заказе проектной документации, важно сразу уточнить, что входит в ее стоимость.

В какой срок разрабатывают проект перепланировки?

В среднем на анализ помещения и документации, а также последующую разработку документов и согласование с заказчиком необходимо от 15 до 20 рабочих дней. Срой действия документа — 1 год. Его можно продлить в организации, которая занималась разработкой проекта.

Некоторые компании предлагают полный комплекс услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. В этом случае окончательная стоимость для клиента формируется из затрат на разработку проекта перепланировки, получение необходимых разрешений у компетентных органов, а также оформление необходимых документов у БТИ и получение паспорта на квартиру. 

Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта. В рамках услуг Реплан предлагает разработку проекта перепланировки с учетом требований клиента и нормативных актов, а также дает гарантию на качество.