Перепланировка квартиры в панельном доме — подробный мануал

Перепланировка — это изменение конфигурации жилого пространства, которое вносит изменения в учетно-технические документы. Соблюдение всех требований и получение соответствующих разрешений поможет вам создать комфортную, функциональную и безопасную обстановку в вашей квартире

Содержание:

1. Что такое панельный дом и перепланировка в нем?
2. Отличия панельных домов и особенности перепланировки в ней
3. Какие работы допустимы в перепланировке, а какие нет?
4. Этапы согласования перепланировки в панельном доме

Что такое панельный дом и перепланировка в нем?

Панельный дом представляет собой здание, сооруженное из железобетонных панелей. С их помощью легко возводить дома, а будущим жильцам не придется дополнительно выравнивать стены для отделочных работ. Несущие стены в таких домах находятся внутри квартир, что усложняет процесс перепланировки.

Перепланировка квартиры в панельном доме требует выполнения правил и подготовки специальных документов. Прежде чем приступить к изменениям, необходимо получить разрешение от Мосжилинспекции в Москве. Для этого следует подготовить проектную документацию, которая соответствует нормативным требованиям. Для Москвы они прописаны в Постановлении №508-ПП. 

Согласование перепланировки позволит избежать возможных проблем в будущем при продаже квартиры или при заключении сделок по недвижимости.

Отличия панельных домов и особенности перепланировки в ней

Панельные дома имеют свои особенности, которые нужно учитывать при перепланировке квартиры. Одним из главных отличий таких домов является наличие несущих стен, которые могут ограничивать возможность изменения планировки. Сносить совсем их нельзя, а делать проёмы можно. В этом случае нужно будет заказать разработку технического заключения у автора-проекта дома. Узнать автора вашего дома можно в управляющей компании.

В Москве автором проектов панельных домов чаще всего является АО МНИИТЭП. В случае, когда автор проекта неизвестен, больше существует или не выдает заключения, нужно обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Особенности в перепланировке:

Несущие стены

В 95% случаев несущая стена расположена между жилой комнатой и кухней. Сносить полностью их нельзя, проем можно устраивать только после исследования конструкций автором проекта дома, составления технического заключения и проекта усиления.

Устройство проемов

В панельных домах штробить стены запрещено. Проемы могут быть только вырезаны алмазной резкой. Часто в стенах панелек находятся отопление и реже вентиляция. В этом случае автор дома добавит в заключение дополнительные условия по габаритам и усиления проема.

Демонтаж подоконного блока

Возможен только с разрешения автора проекта дома. Демонтаж запрещен, если дом построен по проекту МНИИТЭП после 2007 года.

Перенос и расширение кухни

Кухню можно перенести или увеличить ее площадь за счет нежилого помещения, например, коридора. Также можно объединить с кухней жилую комнату. Это возможно только если на кухне установлена электрическая плита, а помимо этой жилой комнаты в квартире есть еще одна. Дело в том, что при таком объединении жилая комната получает статус нежилой, а по правилам в квартире должна быть как минимум одна жилая комната.

Санузел и мокрые точки

Санузел можно расширить за счет нежилой площади. Мокрые зоны не могут находиться над жилой площадью и кухней ваших соседей снизу. Порожек на входе в санузел должен быть высотой не более 2 см, или пол в санузле должен быть на 1.5 — 2 см ниже. Порожек должен быть выполнен из плитки с заведением гидроизоляции на него. Сделать пол в один уровень без порожка можно, если гидроизоляция выполнена по всей квартире.

Возможность работ зависит от того, на каком этаже расположена квартира. На первом этаже больше маневров по переносу кухни и санузла. На верхних этажах легче сделать проем, так как нагрузка на конструкции меньше. Также на это влияют текущие планировки у соседей сверху и снизу. Например, если у них уже есть на этом месте проем в стене, то вам делать его не разрешат.

Для успешной реализации проекта по улучшению квартиры в панельном доме необходимо обратиться к специалистам, которые имеют опыт работы с подобными проектами и знают все нюансы. Они помогут вам разработать документацию, оформить все необходимые документы и провести перепланировку в соответствии с законодательством.

Какие работы допустимы в перепланировке, а какие нет

При решении сделать свою квартиру удобнее и функциональнее, необходимо учитывать правила перепланировки. Важно знать, какие работы допустимы, а какие нет. 

Допустимыми работами в перепланировке могут быть изменение расположения стен, объединение комнат или разделение на более мелкие помещения перегородками из легких материалов, создание новых оконных или дверных проемов. Также можно увеличить площадь кухни или санузла за счет нежилой площади, при этом по всей площади мокрых зон должна быть проложена гидроизоляция пола. 

Запрещено располагать мокрые точки над жилыми зонами соседей снизу, урезать или демонтировать вентиляцию, технические короба, переносить центральное отопление на балкон/лоджию, подключать к нему теплые полы, объединять комнату и кухню с газовой плитой.

Перед началом ремонта или перепланировки квартиры стоит обратиться в специализированную организацию, которая поможет вам сделать процесс максимально удобным и безопасным. Такие компании имеют опыт работы с различными типами жилых помещений и знают все нюансы ремонтных работ. Они также обладают необходимой экспертизой для составления эскиза проекта и оформления всех нужных документов.

Этапы согласования перепланировки в панельном доме

1. Сбор документов на квартиру

Согласование перепланировки начинается со сбора учетно-технических документов на квартиру — поэтажного плана или экспликации. Если документов нет на руках, их можно заказать в БТИ. Если перепланировка выполнена, все изменения на экспликации будут указаны красными линиями. Также понадобятся документы на собственность.

Здесь есть один нюанс. Если перепланировка уже выполнена, и у вас нет документов БТИ, не спешите туда обращаться. В этом случае велик риск, что по незнанию вы могли сделать ремонт с нарушениями. При вызове инспектора БТИ в квартиру, эти нарушения обнаружатся, и вам будет выдано предписание от Мосжилинспекции со штрафом и с требованием все исправить или вернуть в исходное состояние. Рекомендуем сначала взять консультацию в компании, которая занимается согласованием перепланировок. Как правило, они бесплатные, на них специалисты подскажут порядок действий и расскажут, что и как нужно сделать, чтобы не получить предписание от Мосжилинспекции.

2. Разработка проектной документации

Проектная документация должна быть разработана проектным институтом или организацией с допуском СРО. Состав ее зависит от стадии выполнения перепланировки.

Для ранее выполненной нужно техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Для планируемых работ понадобится техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности производства планируемых работ и проект перепланировки.

Как мы уже упоминали ранее, если затронуты несущие конструкции техническое заключение разрабатывает только автор проекта дома (АО МНИИТЭП, ГБУ «Экспертный центр»).

Существуют готовые типовые проекты перепланировки для домов, построенных по проектам МНИИТЭП, их можно найти бесплатно на сайте института по серии вашего дома. При подаче в Мосжилинспекцию нужно просто на него сосласться. Но при этом все работы по перепланировке должны в точности совпадать с этим проектом. Даже малейшее отклонение может стать причиной отказа в Мосжилинспекции.

3. Дополнительные разрешения

В зависимости от перепланировки могут потребоваться другие разрешения. 

Часто в панельных домах проведено газовое оборудование. Для любых работ с ним необходимо разрешение от Мосгаза. Работы с газовым оборудованием, отключение, замена газовой плиты на электрическую, проводят сотрудники Мосгаза.

Если перепланировка каким-то образом касается общедомового имущества, необходимо подготовить протокол общего собрания собственников.

4. Подача заявления в Мосжилинпспекцию

Документы БТИ, ЕГРН и проектная документация прикрепляются к заявлению, которое оформляется в электронному виде на сайте мос.ру. Это могут сделать за вас сотрудники компании по согласованию. Для этого нужно будет оформить доверенность. 

После получения заявления Мосжилинспекция начинает проверку. Если перепланировка уже выполнена, инспекторы проверяют соответствие работ техническому заключению. В случае положительного решения выдается акт на завершенную перепланировку. 

Если работы планируются, порядок согласования немного другой. Мосжилинспекция проверяет проектную документацию на выполнение требований Постановления и, если все в порядке, выдает распоряжение. Теперь можно приступать к ремонту. Работы должны быть выполнены строителями с допуском СРО, а работы с несущими конструкциями обязательно должны быть актированы. Также инженером-разработчиком проектной документации, ведется авторский надзор, который контролирует выполнение всех строительных работ. После завершения ремонта, на квартиру снова вызывают инспектора Мосжилинспекции, который проверяет соответствие работ документации, смотрит акты скрытых работ и после этого выдает акт на завершенную перепланировку.

Если Мосжилинспекция выдала отказ, причин на это может быть много. Например, были допущены ошибки в проектной документации, неправильно было оформлено заявление на сайте, нашли несоответствия в выполненных работах. В этом нет ничего страшного, случается такое примерно в половине всех кейсов. Мосжилинспекция часто указывает все допущенные замечания, их просто нужно исправить и подать заявление заново.

5. Новые документы БТИ и ЕГРН

Следующий шаг — получение новых учетно-технических документов в БТИ. Акт от Мосжилинспекции автоматически отправляется в БТИ. После этого в квартиру выходит инспектор БТИ. Он делает новые обмеры, инвентаризацию помещений и сравнивает с полученным актом. После этого составляется новый технический паспорт  с планировкой в черных линиях.

Изменения в документы Росреестра вносятся на основе технического плана. Его разрабатывает кадастровый инженер, который также выходит на объект для обмеров. После получения новых документов из ЕГРН перепланировку можно считать законной.