Регистрация перепланировки квартиры или помещения в Росреестре — подробная инструкция

Содержание:

1. Законы, регулирующие согласование перепланировок и регистрацию в Росреестре
2. Какие изменения требуют регистрации?
3. Этапы регистрации перепланировки в Росреестре
4. Сроки регистрации перепланировки
5. Последствия за незарегистрированную перепланировку

Регистрацией перепланировки квартиры или помещения в Росреестре называется процесс внесения изменений в планировке в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Без такой регистрации перепланировка будет считаться незаконной, а собственника могут ждать последствия. Это может привести к штрафам, сложностям с продажей помещения, или просто все придется переделывать или возвращать как было.

Я, специалист по согласованию перепланировок, расскажу, как проходит процесс регистрации перепланировки квартиры или помещения в Росреестре, как избежать проблем и куда обращаться, чтобы облегчить себе борьбу с бюрократией.

Законы, регулирующие согласование перепланировок и регистрацию в Росреестре

Согласование перепланировок квартир и нежилых помещений регулирует целый ряд законов. Они относятся к помещениям, расположенным в многоквартирных домах. В их числе статьи 25, 37 и 40 Жилищного кодекса, которые устанавливают общие правила по перепланировкам квартир. В апреле этого года были приняты изменения в статью 40, по которой законной считается только та перепланировка, которая зарегистрирована в Росреестре. 

Для каждого региона также установлены дополнительные правила. Так, для Москвы порядок проведения и согласования перепланировок помещений в многоквартирных домах прописан в Постановлении Правительства Москвы №508-ПП.

Перед регистрацией изменений в Росреестре перепланировка должна быть согласована в межведомственной инстанции. Перепланировку квартир и нежилых помещений в московских многоквартирных домах проверяет и согласует Мосжилинспекция. 

Перепланировку в нежилых зданиях согласуют в БТИ, чаще всего после ее выполнения по проектной документации. Их регламентирует Постановление №432-ПП, принятое правительством Москвы 27 августа 2012 года.

В этой статье я сделаю акцент на первых, так как требований и нюансов здесь больше. 

Какие изменения требуют регистрации?

Необходимо регистрировать любые изменения, которые затрагивают конфигурацию помещения:

• увеличение или уменьшение площади помещений, которое подразумевает перенос, демонтаж или возведение стен;
• создание проемов, в том числе в несущих стенах с предварительным усилением металлическими конструкциями;
• перенос мокрых точек — кухни, санузла;
• создание или перенос проемов для окон и дверей.

Некоторые изменения можно не регистрировать. Например, косметический ремонт, замена окон и дверей, замена сантехники или электрической плиты без их переноса.

Есть также работы, которые делать в многоквартирных домах запрещено совсем. Они либо негативно влияют на устойчивость дома, либо мешают нормальной работе инженерных систем. В любом случае они ухудшают условия проживания людей этого дома. Например, нельзя объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату, нельзя объединять балкон или лоджию с комнатой или кухней, это нарушает тепловой контур дома. Также нельзя площадью мокрой точки заходить на жилую площадь соседей снизу. Ваша кухня или санузел могут располагаться только над такими же кухнями и санузлами или над нежилой площадью коридора.

Регистрация перепланировки в Росреестре состоит из нескольких этапов:

Этап 1 — Подача заявления на согласование перепланировки в Мосжилинспекцию

Для этого необходимо подготовить документы, где указана нынешняя актуальная перепланировка. Это может быть экспликация, поэтажный план или технический паспорт. Их можно получить в БТИ или архиве. Также понадобится актуальная выписка из ЕГРН и согласие на перепланировку от всех собственников помещения. 

Также могут понадобиться и другие справки и документы. Если проводились работы с газовым оборудованием, то нужна справка из Мосгаза. Если перепланировка затронула общедомовое имущество — тамбур, фасад, лестничную клетку — будет нужен протокол общего собрания собственников. 

Для согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме понадобится еще заключение из Центра гигиены и эпидемиологии. Чтобы согласовать перепланировку в нежилом помещении, которое находится в аренде у города, необходимо получить разрешение из Департамента городского имущества. Когда планируются работы с фасадом здания, которое находится в пределах Садового кольца Москвы или других центральных магистралях города, нужно будет получить разрешение в Москомархитектуре.

Передать весь процесс согласования можно в руки компании, которая предоставляет такие услуги. Здесь проанализируют помещение, возможность проведения перепланировки, и даже разработают нужную проектную документацию. Участие собственника при этом требуется минимальное. Их интересы будут представлять в инстанциях специалисты по согласованию по доверенности.

К заявлению в Мосжилинспекцию также обязательно нужно прикрепить проектную документацию. Ее состав зависит от стадии выполнения перепланировки. Если она уже выполнена, нужно только техническое заключение о допустимости и безопасности. Если перепланировка только планируется, проектная документация будет состоять из двух документов: технического заключения о состоянии несущих конструкций и проекта перепланировки.

Для проектной документации также есть требования. Она должна быть разработана проектировщиками с допуском СРО и подписана электронно-цифровой подписью. Для перепланировок, где устраивают проемы в несущих стенах, техническое заключение разрабатывает автор проекта дома. Обычно в Москве за это отвечают АО МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».

Этап 2 — Подача заявления в Мосжилинспекцию и получение акта на завершенную перепланировку

Большой список документов нужно прикрепить к электронному заявлению в Мосжилинспекцию на сайте мос.ру. Офлайн лично подать это заявление нельзя. Предоставленные документы инспекция рассматривает от 20 до 30 рабочих дней в зависимости от стадии выполнения и сложности перепланировки. 

Если работы уже выполнены, инспекторы выходят на объект проверяют их на соответствие поданной проектной документации. Если замечаний нет, выдается акт на завершенную перепланировку, и можно переходить к третьему этапу. 

Для планируемых работ Мосжилинспекция после проверки поданных документов выдает распоряжение о том, что к перепланировке можно приступать. Теперь строительная бригада может выполнять работы по перепланировке в соответствии с согласованным проектом. Привлеченная к работам подрядная организация, должна иметь лицензию на данный вид деятельности.

Выполненную перепланировку инспекторы проверяют снова уже на соответствие проекту. После чего выдают акт на завершенную перепланировку. Он автоматически передается далее в БТИ и Росреестр для дальнейшей регистрации изменений. 

Этап 3 — Регистрация изменений в БТИ и Росреестре

В учётно-технических документах на квартиру обязательно должна быть указана актуальная перепланировка. Для внесения изменений в технический паспорт квартиры или помещения выезжает инженер БТИ, который проводит обмеры и инвентаризацию помещений. После этого владелец получает обновленные документы. 

Для регистрации новой перепланировки в Росреестре необходимо вызвать кадастрового инженера, который выполнит обмеры и подготовит технический план. Затем следует подать заявление о регистрации изменений в ЕГРН в Росреестре или МФЦ, оплатив госпошлину в размере 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для юридических лиц.

Полученный от кадастрового инженера технический план затем предоставляется в ЕГРН, где его сравнивают с полученным актом о завершенной перепланировке от Мосжилинспекции. По завершении этого этапа, вы, как собственник недвижимости, получаете уведомление о том, что изменения успешно внесены в ЕГРН и законно оформлены. Теперь документы отражают вашу перепланировку.

Сроки регистрации перепланировки

Регистрация изменений в ЕГРН осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента получения Росреестром заявления и всех необходимых документов.

Последствия за незарегистрированную перепланировку

Незарегистрированная перепланировка может обнаружиться в процессе юридических сделок с недвижимостью. Для продажи или передачи в наследство квартиры или нежилого помещения необходима выписка из ЕГРН с графикой, где указана актуальная перепланировка. 

Предписание

После того, как несогласованную перепланировку выявили, собственникам квартиры будет выдано предписание, по которому нужно или согласовать изменения, или вернуть все в прежнее состояние Собственнику будут выданы новые документы БТИ, где красными линиями будут указаны все сделанные изменения. Эти красные линии обязательно нужно зачернить в результате согласования. 

Штраф

Штраф за незарегистрированную перепланировку для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей, для юридических лиц — от 50 000 до 500 000 рублей.

Запрет на выезд из страны

После обнаружения незаконной перепланировки и получения предписания на собственника накладывается ограничение на выезд из страны. Запрет будет действовать до тех пор, пока перепланировка не станет законной.